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2008年からインデックスファンドによる資産運用を始めた個人投資家です。またサラリーマンの傍らで家業ともいうべき不動産賃貸業も営んでいます。趣味は自動車にまつわる諸々。

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「かぼちゃの馬車」の事例をクリッピングして多くのことを学ぼう

2018/02/01 01:03:31 | 不動産投資 | コメント:2件

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(かぼちゃの馬車・・・)

「女性専用のシェアハウスをサブリースで賃貸する」という、もうこの22文字だけで危険な香りがプンプンしてくる「かぼちゃの馬車」の運営会社がサブリースの支払い停止をしたことにより、シェアハウスのオーナーが窮地に陥っているそうです。

不動産投資に興味がある人は、この反面教師満載の事例から多くのことを学ぶべきでありましょう。以下のWeb記事をクリッピングして、1年に1回は読み直してみることをお勧めします。

参照記事

楽待 不動産投資新聞
「かぼちゃの馬車」終焉で自己破産者続出か



上記の記事から数字の記載を中心に着目点を挙げてみます。

“大手企業に勤務するAさん(45)は2016年夏、杉並区にあるかぼちゃの馬車を購入した。全18室で、物件価格は約2億円。スルガ銀行から金利3.5%、30年のフルローンで融資を受けた。”



▼18室で2億円ですから、1室あたり1千万円以上となりますが、シェアハウスの形態をとることから1室あたりの専有面積はかなり狭く、ワンルームマンション以下と想像されます。そうなるとこの金額は相当に割高であると考えられます。

▼金利3.5%というのも今どき鼻血が出そうな高金利です。購入したオーナーはマイナス金利という言葉を知らないのでしょうか。

▼30年のフルローンもすごいです。なぜならこのシェアハウスはおそらくは木造建てであり、耐用年数は22年。30年とは耐用年数を遥かに超える年数のローン期間であるからです。償却が終わってもまだ借金が残る有様なのです。

“渡されたシミュレーションによると利回りは7.8%となっていた。”


▼この利回りはおそらく表面利回り。通常、表面利回りは10%は欲しいところですがなかなかに厳しい水準です。ここから諸経費や税金を控除した手残りは一体どれほどのものか。

“保証賃料は月122万円で、管理費を引いた113万円が入金される。月々の返済は約100万円で、13万円から諸費用を引いた額が手残り。“


▼13万円×12ヶ月=156万円。ここから固定資産税を数十万円支払うとなると、案の定、相当な薄利であることがうかがえます。

“実はAさんは2億円・金利3.5%の融資のほかに、1000万円の「諸経費ローン」を7.5%という高金利で借り入れた形になっていたのだ。”


▼とどめはこのローン。上述の156万円から固定資産税に加えてこのローンの返済原資を差っ引くと、もうほとんど手元に残らないのではないでしょうか。

“「実はそれまで、スマートデイズからは家賃がいくらで、どういう人が住んでいて、入居率がどれぐらいかということも一切知らされていなかったんです」”


▼杜撰な話です。一括借り上げだからといって実際の入居が滞れば、賃料の維持に影響が及びます。また将来の賃料の改定交渉における重要な情報が欠落していることになります。

“「不動産投資で成功している同僚から紹介された営業マンだったから、話を聞いて信頼してしまった。あとは『契約書は絶対』という考えが幻想にすぎないということ。『5年間は約束した賃料を支払う』なんていう言葉は、手紙一つで反故にされる。”


▼まさに書かれているとおり、契約書は絶対ではありません。契約相手が経済的に破綻すれば、無い袖は振れない状態です。正しくて信頼できるのは“お金”だけです。サブリース契約では難しいのかもしれませんが、最初に保証金をガッツリ入れてもらうくらいのことが必要です。

“2014年4月から女性専用シェアハウス「かぼちゃの馬車」を展開。「30年一括借り上げ」を謳い、「自己資金ゼロ」「サブリースで空室の心配がない」といったセールストーク”


▼そんなに旨い話ならば、今回問題となったスマートデイス自身が、自らの資金でどんどん手掛ければよいでしょう。オーナーは低収益物件をサブリースで運用するリスクを、結局のところ自分自身で丸かぶりしている構造に気がつくべきでした。

(つづく)
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コメント

No title

2018/02/01(木) 19:42:37 | URL | 株式アセット全力投球 #79D/WHSg

いや、この事件、ビックリしました。大企業勤務者の無知ぶりが怖い。これで詐欺と訴えるのはいくらなんでも無理筋ですし。巨額のローンを組むことの恐ろしさを全くわかってない。これを防ぐには、一千万以上のローンを組むには、法律系、金融系の資格のない場合、一定時間の講習義務付けくらいやんないと駄目ですね。


No title

2018/02/01(木) 23:59:23 | URL | WATANKO #79D/WHSg

株式アセット全力投球さん



コメントありがとうございます。



今後、同様な損失を受ける人がひとりでも減るように、記事を書いています。



普段の支出には敏感な人であっても、いざ不動産となると、皆、気が大きくなってしまうものなのですね。


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