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WATANKO

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2008年からインデックスファンドによる資産運用を始めた個人投資家です。またサラリーマンの傍らで家業ともいうべき不動産賃貸業も営んでいます。趣味は自動車にまつわる諸々。

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新規募集、ただし告知事項あります-店子の不幸は家主の不幸

2019/05/28 05:40:00 | 不動産投資 | コメント:0件

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(ご冥福をお祈り申し上げます)


サラリーマンの一日の仕事を終えて、やや高揚した気分と共に家路につくWATANKOにアパートの募集・管理を任せている不動産業者から連絡が入りました。


 もうこの駄ブログやツイッターでも何度も書いていますが、このような連絡のときは決まってバッドニュースであります。


 これまでも、


▼入居者が契約更新で賃料の値下げを要求してきた。


▼入居者が契約の更新料を払ってくれない。


▼入居者がベランダの手入れを怠り隣の部屋からクレームがでている。


▼入居者から室内に虫が発生するとクレームが入った。


▼ボイラーが壊れたのですぐ取り換えてほしい。


▼入居者が退去したあとを見ると部屋が汚部屋になっていた。  等々


 こういった“不幸の電話”にはもうすっかり慣れたWATANKOですが、今回のそれは衝撃を伴うレベルでした。


 


「入居されていた方が亡くなりました」


 


そのフレーズを聞いた途端、WATANKOのまず脳裏に浮かんだのは、


「えええ、その部屋はどれくらい汚れてますか。」


「これからは事故物件扱いですか。」


「次の入居者が決まるまでどれくらいかかるだろう。」


「たとえ入居してもはたして長続きするだろうか。」


「入居者が亡くなっている事実を募集時に告知しなければならないのはいつ迄続くのか。」


と事業者的発想で一杯です。


 


WATANKOはとりいそぎ電話口でアパートの管理業者には「先ずは、同じアパートの住民や周囲に不用意に騒がれないように情報管理には気を付けて下さい。問われても個人情報の管理をタテにむやみに話さないように。」とだけしっかりと伝えて週末を待ちました。






さて週末になってWATANKOはアパートの管理会社に詳しい話を聞くともに、今後の対策について協議しました。


 


まずは今回の状況です。


*入居者は金曜日まで連絡がとれており、週明け後の月曜日の午前中に部屋で亡くなっていることが判明した。つまり亡くなってから2日間前後と推定される。


*当人は59歳。以前から患っていた病気があるも今回は突然死に近い状態。警察による検分の結果、事件性はないと判断され遺体は発見から早々に部屋から搬出された。


*賃貸契約は当人が勤めていた会社と結んでおり、退去にあたっての諸手続きは滞りなく進められそう。


*死亡に伴う部屋へのダメージは特に見当たらず。ただし8年間も入居しており、部屋は経年劣化と汚れが進んでいたのでどのみちかなりのクリーニングと内装貼り換えが必要。


なにぶん故人にかかわる情報なのでこのあたりまでとしておきます。


 


上記を総合すると部屋で亡くなったとはいえ自殺や他殺といったケースではない、死亡による部屋の傷みはない、すぐに発見され搬出されたということで「部屋で亡くなったケース」としてはハード面・ソフト面ともに最小限度の影響で済んだと言えます。


 


とはいえ今回亡くなられた方のご冥福を心よりお祈り申しあげます。


WATANKOのアパートでの人生最後の8年間はどのような暮らしぶりでしたのでしょうか。もし家族がいたとしたら、無事葬送されるとよいですね・・・。


 





さて状況の把握ができたところで次は今後対策です。


 


今回の第一報を聞いたときにWATANKOの脳裏に浮かんだ心配事に対して、どう対処するか。


まずは管理業者からは今回の物件を対象に今後募集をかける際には、これを特定物件として「告知事項あり」の注記を募集広告に載せる必要ありとのことです。


 


「告知事項あり」とは一言でいえば「具体的に広告には明示しないが、契約前に知らせる情報がある」ということです。一般的にはその部屋で自殺や殺人などが起きた場合に該当し、いわば「事前に知っていたら部屋を借りなかっただろう」と思われる事実を指します。こういった部屋を「事故物件」又は「心理的瑕疵物件」と言います。


これらの事実があれば、契約前に行われる「重要事項説明」で内容が知らされます。隠された状態で契約し、あとから事実を知ったら、賃貸者は契約を取り消すことができます。


 


上記にあげた自殺や殺人以外にも告知事項としては以下のようなケースが「事故物件」又は「心理的瑕疵物件」として挙げられます。


▼過去に事件や事故により人が死亡した。


▼過去に火災や水害などがあった。


▼周辺に嫌悪施設(例:火葬場・ゴミ処理場・清掃工場など)がある。


▼周辺に指定暴力団等の事務所がある。


WATANKOの今回の部屋もまた「事故物件」となってしまったわけです。嗚呼。


 


これに対してアパートの管理会社の担当からは、募集時点では「告知事項あり」の掲示が不可避なので一方で賃料関連にて入居者にメリットを与えることが通常とられる手段ですとの提案を受けました。


 


具体的には、以下を提案してきました。


●賃料の引き下げ、あるいは駐車場代を無料にする。


●入居時にフリーレントを(例えば1カ月)適用する。


 


しかし「告知事項あり」の物件を今後賃貸するためには、もう少しよく考えるべきことがあります。


 


(つづく)

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