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Author:WATANKO
2008年からインデックスファンドによる資産運用を始めた個人投資家です。またサラリーマンの傍らで家業ともいうべき不動産賃貸業も営んでいます。趣味は自動車にまつわる諸々。ご連絡はwatanko1967@gmail.comまで。

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現実の事例にふれてコインランドリー経営の難しさを知る

2019/09/28 23:47:00 | 不動産投資 | コメント:0件

コインランドリー


(コインランドリー、儲かりまっか)


WATANKOはサラリーマンをする傍らで、半ば家業ともいうべき不動産賃貸業を営んでいます。

これは亡き父から受け継いだ事業ですが、かれこれ20年近く続けていると色々なトラブルに出くわしました。この駄ブログでも幾度となく記事にして取り上げてきています。

 

関連記事

資産運用でスーパーカー手に入れよう! 不動産投資カテゴリー

 

さてWATANKOは不動産賃貸業の中では飲食店舗、更地、駐車場、戸建て、アパートは経験したことがありますが、巷には不動産投資といってもまだまだ色々な対象や形態が存在します。その中のひとつ、コインランドリーについてWATANKOには経験がありませんが、オーナーとなった方がその経営実態を紹介しているブログ記事を拝見しました。

 

参照ブログ

コインランドリー事業に3000万円投資!アインのぶっちゃけ経営報告

 

上記ブログの管理人のアインさんはアパートをいくつか所有されている立派な不動産投資家です。その方が不動産投資の多角化?を狙ってコインランドリー事業を始められました。

 

ところが事前に業者から説明されていた収益数値には到底届かず、売上マイナス経費では赤字、さらに借入金返済を加味すると大幅なマイナスキャッシュフローです。

 

くわしくは上記リンクからアインさんがコインランドリーの収益について丹念に綴った記事をご覧ください。

 

また収益だけでなく、これまでおきたトラブルについてもブログにて丁寧に紹介されています。

 

コインランドリー投資を計画されている個人投資家にとって、まごうことなき現実の事例であり、ものすごく参考になるブログではないでしょうか。



■コインランドリー経営のむずかしさ

 

さてアインさんのブログ記事を読みながら、気がついた点をWATANKOなりにまとめてみます。

 

1.お天道様次第の収益

 

アインさんのブログ記事には切実に書かれていますが、コインランドリーの稼働があがる(売上があがる)最大の要因は天候です。雨が降ればコインランドリーの利用客が増える。晴天が続けば逆に減る。そして天候は自分自身でコントロールすることは勿論、十分に予想することすら困難です。そして降雨日数自体がまずもって多くないとそれだけで収益面は厳しいです。以下のサイトには世界の都市別の降雨日数が比較されています。

 

関連サイト

世界一降水日数の多い都市は? - トリップアドバイザー

 

日本国内でも東京は年間113.2日、1年の31%に対して、上越は年間206.9日、同57%は雨が降っている計算です。これだけみれば新潟でコインランドリーを経営する方が売上が伸びそうなことは蓋然的に期待できるでしょう。また少ないのは岡山市の年間87.5日で、24%です。ここでコンラインドリーを経営するのは相当に不利と言えます。

 

2.立地が全て

 

WATANKOが天候の次に重要と考えるのはコインランドリーを開業する立地における住民の属性です。

コインランドリーの利用頻度が高そうな個人の属性について、WATANKOなりに仮説を立ててみますと次のとおりです。

 

・性別は男性が多い。一人暮らしで働いている。ため込んだ洗濯物を一気に片付けたい。

・夫婦で自営業を営む。昼間は商売で忙しく、夜にまとめて洗濯をすませたい。

・三世代などの大家族でとにかく洗濯物の分量が多い。

 

以上が当たりかどうか、他にはどんな属性の人がコインランドリーを多用してくれるでしょうか。これについては色々な調査結果が公開されています。

 

ただし業者がプロモーションのために公開している情報には注意が必要です。不都合な結果には触れられてはいないでしょうし、そもそも調査結果の定量面について信じ切ってしまっていいものか。入手した情報にもとづく判断は慎重にしましょう。

 

3.差別化要因はどこにあるか

 

利用客が多く見込まれそうな立地でコインランドリーを経営することができたとしても、他の人も目の付け所は同じであり、厳しい競合にさらされる事態となるかもしれません。また競合が少なくても、利用客の人数やリピートを増やすためには自身が運営するコインランドリーのバリューUPを図る必要があります。

 

例えば、素人で未経験のWATANKOでも以下くらいの対策案は浮かんできます。

 

・機器の機能面では「容量が大きい」「洗濯時間が短い」等。

・利便性では「インターネットで機械の空き状況がわかる」「駐車場が広い」等。

・費用面では「ポイント割引」「タイムサービス」「キャッシュレス支払が可能」等。

 

さらにコインランドリー単体だけでなく、コンビニやコーヒーショップ、ガソリンスタンドなど他の店舗を併設することで集客力をUPさせる手段もあるでしょう。WATANKOが住む街でも実際にいくつかの併設店舗を見かけます。

 

またなんといっても大規模なマンションの1階に店舗エリアがあってそこで開店できると相当に有利ではないかと想像します。賃料負担が大変かもしれませんが・・・。


 

■まとめ

 

インデックス投資における国際分散投資と同じく不動産投資においても単一種類の物件ばかり幾つも保有するのではなく、いろいろな物件を併せ持つことにより個々の種類がそれぞれ持つリスクの影響を軽減するという発想があります。

 

アパートだけでなく戸建て、商業店舗、駐車場、トランクルーム、事務所、さらには太陽光発電所、そして今回のようにコインランドリーなど様々な種類の物件を併せ持つわけです。

 

しかし複数の種類の物件を所有するということは、それぞれに賃貸または運営のノウハウ

を身につけねばなりません。種類が異なる物件にそれぞれ起こりがちな固有のトラブルにも対応していかなければなりません。

 

こうなってくると収益拡大を図る不動産投資家はそれこそ寝る間もなくなってくるのかもしれません。

 

あれ、不動産投資で左団扇の生活を夢見ていたのではなかったか・・・。

 

 


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