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2008年からインデックスファンドによる資産運用を始めた個人投資家です。またサラリーマンの傍らで家業ともいうべき不動産賃貸業も営んでいます。趣味は自動車にまつわる諸々。ご連絡はwatanko1967@gmail.comまで。

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新規募集、ただし告知事項あります  その4-予想通りなかなか決まらず苦戦中

2019/10/27 15:08:11 | 不動産投資 | コメント:2件

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WATANKOが所有するアパートで先日、入居者が室内で病死しました。部屋は当人が勤める企業と賃貸契約しており、少し時間がかかりましたが無事退去が完了し、部屋を綺麗に仕上げて8月から募集を開始しています。今回は前回に続いて事故物件となった部屋のその後にまつわる記事であります。

 

■清掃・修繕費用の精算の顛末

 

今回の部屋は当該入居者が9年間入居してしたので、室内はそれなりに汚れ・破損がありましたが、くわえて血痕など病死にかかわる汚損もありましたので清掃・修繕費用は570千円にも及びました。


WATANKOはアパートの管理会社と相談して東京ルールに基づくガイドラインを意識しつつも、賃貸契約を結んでいた企業に対してできる限りの負担を求めました。具体的にはかかった費用の6割超を企業に請求することに決めました。


関連記事

新規募集、ただし告知事項あります  その3-部屋の清掃・修繕費用にビックリ(2019/7/21)


さてその結果ですが、管理会社に上記を提示したところ、相手もこれを認めすんなりと決着しました。

 当人が個人で賃貸契約を結んでおり、身元引受人に対して同様の請求を行っていたとしたら、もっと揉めた可能性も予見されただけにたすかりました。


■賃料を1割下げて募集開始

 

退去の後の清掃・修繕が完了すれば、次は入居の募集となりますが、この部屋は事故物件扱いとなり入居を検討する者に対してそのことを告知する必要があります。そうなると他の物件に比べて敬遠される事は確実なので、入居を決めてもらうためには賃料を減らすなどのメリットを打ち出す必要があります。

 

そこでWATANKOはこの物件の空室状態が長引くことを回避するため、賃料は現在の近隣相場から1割削減としました。こうなると賃料比較ではかなり割安感が打ち出せそうです。

 

ちなみに事故物件となってから一体いつまで告知事項ありの状態を継続しなければならないのか、一度新しい入居者の実績ができると次の募集の時には告知事項なしでも済むのかと聞きました。

 

管理会社からの回答は、必ずしも一度入居者が入れば二度目以降であれば告知事項は不要とは限らない。事故物件になってから2、3年といった比較的短期間で退去が発生した場合、次の募集でもやはり事前に告知は行っていきたいとのこと。

 

それでは何年間を経過すると告知が不要になるのかと聞くと、明確な回答はないとのこと。要は管理会社としては事前に伝えなくて後からに入居者に対して事故物件であることが明らかになると、管理会社が咎をうけるので秘匿はさけたいとのことです。

 

「すると何かい、何人目の募集であっても常に事故物件であると告知する必要があるのかい。」と問うと「さすがに10年を超えるような長期間が経過するようになればもう不要とは言えるのではないかと思いますが・・・。」とまあ、なんとも歯切れの悪いはっきりとして内容を伴わない返事でありました。

 

WATANKOが取引しているこの管理会社は大手の割には見識も方針もなく、ただただ自社に責任が及ぶことを回避する姿勢に終始しています。

 

これまでも何度か書いていますが、アパートの管理会社、少なくともWATANKOが取引している大手は単なる管理の事務代行会社に過ぎません。WATANKO個人でも思いつくような知見しか持ち得ていませんし、時にはWATANKO以下です。まったく頼りないです。

 

■募集は予想通り苦戦中

 

ともかくも賃料を近隣相場から1割減にて募集開始をかけまして2ヶ月が過ぎました。

 

時折、WATANKOから管理会社に問い合わせてみると、募集を開始してから何度か問い合わせがあり、中には部屋を案内したケースもあったが、なかなか契約にまでは至らずとのこと。

 

通常の部屋であれば来年1~3月の引っ越しシーズンが来るまで気長に待てば、誰か入居してくれるだろうという楽観的に思えるところもありますが、なにせ今回は事故物件ですのでこれから入居者が決まるまでどれくらい待たねばならないか。ひょっとしたら何年間も入居が決まらい事態になるかもしれません。このあたりは全く読めません。

 

そんな中、先日、管理会社から連絡が入りました。入居を検討している方がいて、物件の内容と賃料にはとても魅力を感じるものの、初期費用を抑えたいという要望があり1カ月のフリーレントを希望しているとのこと。(フリーレントは入居を決めさせたいがゆえに管理会社から提案したふしもありそうですが・・・)


賃料の減額だけでなく、さらにフリーレントまで要求されるとは・・・辛いです。

 

そこでフリーレントの見返りに最短入居期間をどのくらいに設定するのかというと1年間のこと。それでは入居者が1年後に退去したした場合、賃料は8.3%引きとなります。ただでさえ賃料自体を10%カットしているのですからそこへきてフリーレントの負担を加えると1年では2割近いカットになります。

 

WATANKOから管理会社に対して最短入居期間の相場はどれくらいかと聞くと、自社・他社含めた事例ではやはり1年程度とのこと。この辺りは素人個人と管理会社との間の情報ギャップがあり、管理会社の説明内容について裏付けはなかなかとれないのが苦しいところです。

 

そこでWATANKOからは「フリーレントはやむ無しとしても、せめて最短入居期間は2年にしてほしい。」と逆提案しました。

 

管理会社経由で上記を伝えると入居検討者は「しばらく検討する」との返答でした。それを聞いてWATANKOは半ばあきらめました。入居する気があれば即答するであろうところへきて、保留ということは他の物件が優位との証とみています。

 

■フリーレントと賃料減額

 

もしもフリーレントが適用されたとしても頻繁に住み替えてはそれだけ引っ越し費用が掛かることになり、経済的な負担はかえって増してしまいます。なるべく賃料が安いところを見つけてそこにできるだけ長く住むことが入居期間中のトータルコストの引き下げにつながります。

 

WATANKOが今回の物件にはフリーレントではなく、賃料の減額を条件として募集したのは、一度入居してもらった方にはできるだけ長く続けてもらいたい要望があったからです。

 

なにせいわくつきの部屋ですから、入居者が頻繁に変わる可能性が相対的に高く、その度に入居の空き期間が発生することや、賃料の減額幅の増など契約条件の更なる悪化を招く事態を避けたかったからです。

 

フリーレントに比べて賃料の減額は入居期間中ずっと効果があるので、入居者にとっては長期間入居する誘因となることを期待したからです。

 

入居の検討者には金額にもよりますが、フリーレントよりも賃料の減額の方が魅力的なことが伝わるとよいのですが。

 

そんなWATANKOの目論見なぞほとんど効果がなく、この事故物件の募集は長引くかもしれません。

 

(注)なお入居者にとって魅力的なことは裏を返せばオーナーにとって不幸なことです。賃料を一旦下げれば、今後は上げにくく、また他に所有する物件の賃料の引き下げを誘発しかねません。その意からオーナーにとっては賃料相場を荒らさずに実質的にディスカウントできる方法としてはフリーレントの方が好まれるようです。

 



end


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コメント

2019/10/27(日) 20:32:09 | URL | higashinakanoya #-
 いつも参考になる記事を読ませて頂き、ありがとうございます。
 事故物件、面倒ですね。私も、サブリースですがアパートがあるので、資産運用の観点から悩ましいお話です。
 WATANKOさんのお家は、元農家で、不動産から金融資産へと運用をかなりシフトされているようですが、両者の兼ね合いはどのように考えていらっしゃるのか、お考えを伺えないでしょうか?
 ところで、農地としてはまだお持ちなんでしょうか?

お問い合わせの件

2019/10/27(日) 20:45:41 | URL | WATANKO #iMK0FLrs
higashinakanoyaさん

コメントありがとうございます。

色々とお尋ね頂きました件、まとめて次回のブログ記事にて回答申し上げます。

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