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WATANKO

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2008年からインデックスファンドによる資産運用を始めた個人投資家です。またサラリーマンの傍らで家業ともいうべき不動産賃貸業も営んでいます。趣味は自動車にまつわる諸々。ご連絡はwatanko1967@gmail.comまで。

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(続)先祖代々の土地を処分できるのはあなたしかいない

2019/11/02 09:54:00 | 不動産投資 | コメント:4件

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(前回からの続きです。)

 

もしあなたが先祖代々受け継がれてきた不動産を承継したとしても、それが①所有者自身の自宅など生活基盤に役立つもの、②賃貸や商品を作り出すことによって収益を生むもの、③資金需要が出てきた際には換金性が期待できるものでなければ保有する価値はほとんどなく“負動産”です。それならば保有し続けることをよくよく考える必要があるのではないでしょうか。

 

今回は不動産資産と金融資産のバランス取りとそのための不動産の処分実行の話です。

 

■相続税対策として不動産を買う

 

世の中のシニアにとって不動産資産と金融資産の保有バランスはどうあるべきでしょうか。「保有バランスなんて当人が置かれた環境と将来次第なので唯一の正解なんてものはない。」という貴方。貴方は正しい。

 

ではせめて典型例だけでも挙げてみます。

 

本業その他から稼得した金融資産、ここでは特に現預金を指しますが、現預金をたくさん蓄えたシニアが相続対策として不動産を買うケースをよく聞きます。

 

相続の際に現預金であれば額面金額がそのまま相続税の課税対象額になりますが、不動産の場合、色々な評価減が反映されます。さらに不動産購入の原資として自己資金だけでなく借金をすればその債務は額面金額通りのまま。評価減された不動産価額と相殺されてトータルでは課税対象額を引き下げる効果があります。

 

ただしこの場合、購入する不動産物件は将来の換金性のし易さ(売却したいと思ったときにすぐに買い手がつく。)から人気が高いものにする必要があります。これは不動産価値の目減りを抑える意味からも重要でしょう。ただしそのような好物件はそもそも割高である可能性があることは気をつけるべきかもしれません。

 

さらに上記は相続の発生とその対応という一面に特化した行動であります。そこには所有不動産の増大に伴う不動産投資リスクの増大があることに留意すべきでありましょう。

 

WATANKOは逆張りで金融資産を増やす

 

さて相続対策で不動産を買うケースがあるとすれば、それは潤沢な金融資産がある場合です。ところが地方都市の地主というものは土地をたくさん持っていても相対的に金融資産の保有は少ないかもしれません。

 

WATANKO家の場合も同様でWATANKOが不動産賃貸業を承継した時点では土地はあってもカネはあまりない状態でした。2つの残高のバランスはかなり土地に偏っていました。イメージとしては土地XX:現預金1というくらいです。

 

そこで保有不動産の収益アップ(これは単純に収入額を上げるだけでなく、予期せぬ資金負担が発生するようなリスクを抱えた物件を減らすことも含まれます。)を図ってきました。

 

具体的にはこの駄ブログで綴ってきたように毎年の給与所得に加えて不動産収入から発生した余裕資金を貯蓄し、12年前からインデックスファンドで運用してきました。その結果、合計17年くらいかけて土地・金融資産の割合は5未満:1くらいにまでバランスしてきました。

 

取引のある不動産業者やアパート業者は土地の購入やアパートの新規建築を時折斡旋してくることがありますがWATANKOは丁重にお断りしております。

 

ではWATANKO家にとってもやがて相続が発生することは確実なのに、なぜ課税対象額が増える金融資産を相対的に増やしてきたのか。

 

それは子ども達に不動産の保有リスクと管理の手間を承継させたくはないこと、現預金もしくは同等物であれば必要になった時にすぐに役立てるからであります。

 

このあたりは以下の駄ブログ記事にしっかりと記しておりますのでご高覧いただけますと幸甚であります。

 

関連記事

不動産を子ども達の足枷にはしたくない(2018/10/4)

 

『親がすべきことは、子ども達にたいした利用価値がなくなった不動産を後生大事に引き渡すのではなく、子ども達が経済的に自立して立派になってくれるよう道筋をつけたりタイムリーな支援をすることではないでしょうか。その方がよほど先祖は喜ぶでしょう。』(関連記事からの抜粋)

 

■過去に縛られる親類と未来をともに歩む家族とどちらが大事か

 

さて親から不動産を承継したものの、記事冒頭の①、②、③に当てはまらない場合は、思い切って、というより当然が如く処分を検討する必要があります。

 

ところが不動産を処分しようとすると、親類の叔父・叔母あたりから横槍が入るかもしれません。さらに親に対して相続前に処分の話をもちかけた場合、反対されるかもしれません。

 

「○○家の代々受け継がれてきた土地を手放すなんてとんでもない。その土地はひいおじいさんがやっとの思いで手に入れた大事な土地。それを売るなんて。」

 

(心の中の反論:土地の価値は時代とともに移り変わります。)

 

「土地はとにかく持っておけば後でありがたいときも出てくる。一度手放してしまったら二度と手に入らない。」

 

(心の中の反論:土地の値段が右肩上がりの時代は終わっています。活用できなければ負債です。 )

 

「期待しているような値はつかない。わずかばかりのお金に変えても浪費するだけ」

「あんただけ持っている土地を売ってお金を得てどうするの。親の土地なんかあてにしないでちゃんと働きなさい。」

 

(心の中の反論:ひょっとして売却資金を得ることをやっかんでいますか。)

 

「先祖代々の土地を売るなんて、とにかく信じられない。」

 

(心の中の反論:もう思考停止で同じフレーズの繰り返しにうんざり。)

 

しかしながらよくよく考えるべきことは、今はもう亡くなった人達にいつまでも義理立てし、さらに親類の気持ちを慮るあまりに固定資産税の負担と所有継続に伴うリスクを抱えながら不動産を持ち続けることがはたして是なのでしょうか。

 

それよりも自分の家族、とりわけ子ども達の将来のために、換金して別途運用することで有効活用を図ったり、所有リスクから解放されることを重要視すべきではないでしょうか。

 

親類から横槍を入れられても、最後はそんな横槍には無視して自分の家族のために是とした行動をとるべきです。

 

ただしその際には親類に対して貴方が何か依存していることがないことが大事です。依存があれは早くそこから脱却しましょう。そして盆暮れ正月しか会わないような相手であればWATANKOであればもう完全無視です。

 

不動産の売却実行によって親類から不興を買っても、自分の家族よりも彼らの方がたいていは先にいなくなりますからあまり気にする必要はありません。

 

今の世の中、あなたは親類への対面よりも家族のことだけをまっすぐに見つめて、その将来のために知恵と行動力を発揮すべきです。

 

(あとがきにかえて)

 

妻ミサト「あなたもインデックス投資とか車とかブログのことよりも、わたくしのことだけをまっすぐ見つめて、その知恵と行動力を発揮して欲しいですわ。」

 

WATANKO「それってこの三連休のお出掛けと買い物のおねだりを間接話法で表現したものでしょうか?」

 

妻ミサト「!!!」

 


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コメント

2019/11/02(土) 21:03:07 | URL | higashinakanoya #-
 前回に続き、参考になる記事でした。居住用以外の、収益・換金性のない土地は早々に処分すべきなのは良くわかりますが、資産運用・相続税負担の観点からの、WATANKOさんの考えを記事にしてもらえないでしょうか?
 金融資産と違って、不動産は一つとして同じ条件の物件がないので、新たに実物不動産に投資するのはリスクが大きすぎると思いますが、現在、土地を所有している者はどうするのがベストなのか?
 すべて換金して投信・ETFで手堅く運用し、3%(5%?)の資産の成長に期待するのか、保有土地を活用するのであれば、どの程度の利回りを見込まなければ割に合わないのか、資産の絶対額にも大きく影響されると思いますが、WATANKOさんの立場での指針というか、考えをお聞かせ願えないでしょうか?

収益化を図り、だめなら売却を進める

2019/11/03(日) 00:07:38 | URL | WATANKO #iMK0FLrs
higashinakanoyaさん

コメントありがとうございます。ご質問の件、あくまでWATANKOの推奨案になりますが以下回答申しあげます。

>金融資産と違って、不動産は一つとして同じ条件の物件がないので、新たに実物不動産に投資するのはリスクが大きすぎると思いますが、現在、土地を所有している者はどうするのがベストなのか?
すべて換金して投信・ETFで手堅く運用し、3%(5%?)の資産の成長に期待するのか、保有土地を活用するのであれば、どの程度の利回りを見込まなければ割に合わないのか。

この場合、親から承継した土地の場合ということで回答しますと、「収益化を図りこれが難しそうな物件であれば売却を進める。」That’s Allです。
時間軸の観点から補足しますと「収益化を図る」期間と、それをあきらめたのち「売却を進める」期間があります。それぞれの期間をどれくらいとる方針なのか。所有者の年齢と今後の資金需要(金額とタイミング)によって長くもなり短くもなります。
もう少し現実的なアドバイスを添えるとすれば、収益化=土地を賃貸する場合、アパート等を建てて居住用として扱うか、それとも事業者向けに賃貸するか。(後者でも土地保有者が事業用の建屋を建てて土地とあわせて貸すケースもあるでしょう。)
こうして保有する土地の中に収益化を図るものがあればそれは換金する必要はありませんし、その割にあう(実質)利回りについても個人によって開きがありますが、WATANKOではあれば株式と同じく5~6%は欲しいですね。でも空室率の上昇ほか様々なリスクがあるので3%でも仕方がないと思える人がいてもおかしくはありません。
なお当人にパートナーや子どもがいる場合、彼らにこの課題をつけまわしても別に構わないし、仕方がないと思うのもまた当人の自由であります。

不要不動産の処分

2019/11/04(月) 22:53:03 | URL | kama #nLnvUwLc
私は親から受け継いだ小さな貸ガレージを所有していますが、
周辺の高齢化等により借り手が年々減っています。
田舎で人口増は見込めず、この先の収益化は難しいです。


また接する公道が車一台位の幅しかなく、土地も斜面に造成してあるなど、空家が年々増えている時代に 土地(約50坪)としても価値があるのか疑問です。

近隣のお宅で土地が必要ないか聞いて回った事もありますが、値段を聞かれるまでも無く必要ないとの事。

更地の方がまだ買い手が見つかるのかなと考えたりしますが、ガレージ
(築20年)を解体する費用で利益も出ないかもしれません

WATANKOさんは不要な土地などは、どうやって処分してこられたのでしょうか?不動産業者とかご自身のコネクションとか?

Re: 不要不動産の処分

2019/11/04(月) 23:19:59 | URL | WATANKO #/uTO8teo
kamaさん

コメントありがとうございました。

>接する公道が車一台位の幅しかなく、土地も斜面に造成してある

私も類似の駐車場を保有しており、この処分に悩んでいます。

> WATANKOさんは不要な土地などは、どうやって処分してこられたのでしょうか?不動産業者とかご自身のコネクションとか?

以前、更地を処分した時は知り合いの不動産業者を仲介として利用しました。また別のケースでは適当な不動産業者がいなかったのでアパートの建築費用を借り入れしていた銀行に不動産業者を紹介してもらいました。

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