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WATANKO

Author:WATANKO
2008年からインデックスファンドによる資産運用を始めた個人投資家です。またサラリーマンの傍らで家業ともいうべき不動産賃貸業も営んでいます。趣味は自動車にまつわる諸々。ご連絡はwatanko1967@gmail.comまで。

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自分だけでなく、他人の商売や家計までも心配する不動産投資

2020/03/29 09:39:45 | 不動産投資 | コメント:0件


327日終値ベース運用状況速報】

■投資元本(待機資金含む)

150,000千円

■評価損益(分配金・確定損益・税還付込み)

40,308千円

■損益率

26.9%

2020年2月14日比評価損益増減

 ▲44,457千円


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(新型コロナの影響は計り知れず)


新型コロナウィルスの感染拡大を防止すべく、政府は国民に対してこの週末は不要不急の外出を控えるように訴えています。首都圏では感染者発生が爆発的に増える一歩手前の瀬戸際にある模様であり、引き続き正念場が数週間は続きそうです。

 

この感染拡大防止に伴う社会への影響は甚大であり、人の移動と購買が停滞することによって企業は業種、規模を問わず収益悪化の影響をうけるだけでなく、販売や調達といった外部とのやりとりの他、勤務自体にも支障をきたしており、事業そのものの継続性すら危ぶまれています。

 

これを個人投資家目線に置き換えるとどうでしょう。手持ちの資金を投じている株式市場の動向がまず気になるところですが、不動産投資を行っている個人投資家の場合、賃貸先の情況が気になります。

 

■事業用物件の場合

 

まず事業用物件として賃貸している場合、賃貸先の事業動向が心配です。飲食業や小売業の場合、購買意欲の冷え込みはもとより、そもそも来店客の減少が心配です。一部のスーパーマーケットや量販店にはパニック買いの様相が見られ短期的な売上は上がっているかもしれませんが、多くの店では営業時間の短縮なども相まって厳しい経営が続いています。

 

WATANKOは手持ちの不動産の中にいくつか事業用賃貸の物件を保有しています。とりあえずその中で一番気になるのはラーメン店です。


関連記事

 

待望のラーメン店、ようやく開店(2017/12/26)

 

外食を控えるムードの中、どれくらいお客さんが来店しているのか。この週末にこのラーメン店に様子見を兼ねて家族と一緒にランチに行ってきました。


出向いた時間はお昼のピークタイムです。座席は9割方うまっており、まずまずの集客といった様子でした。もしもガラガラであったとしたならば相当に心配ですが、まずは一安心です。しかし果たしてこれくらいの来店客が今後も見込まれるかどうか。引き続き注視していきます。

 

■契約をタテにしても限界あり


賃貸先の事業動向はどうであれ、


「貸主としては賃貸先との間の契約にて賃料支払いを義務付けているわけだから、もしも賃貸先の事業収益が悪化したとしても関係ない。賃料支払いは期日、金額をキッチリと守ってもらうよう要求する。」

 

と考える方もいるやもしれません。

 

これがいっぱしの企業同士の賃貸契約であればまだしも、個人(貸主)と中小企業(賃貸先)との間の契約の場合では賃貸先からは「無い袖は振れない」と言われる状態に陥るかもしれないという覚悟が必要です。契約をタテに賃貸先に迫ってみても限界があるのが実態です。

 

賃料を払えないのはそもそも収益悪化が原因であるし、下手をすれば賃貸先の企業が不渡りを出したり倒産となったりして支払い能力を喪失する可能性があります。

 

回収を試みて裁判を起こし無事徴収できたとしても裁判費用倒れに終わったり、裁判に勝っても相手が判決に従わない時には強制執行するとしても限界があります。

 

ではこのような事態への備えとしてどうすべきかというと、それは“カネを積んでおく”ほかありません。

 

関連記事


【不動産投資DEAD OR ALIVE 第1話】契約書なんてただの紙切れ。頼りになるのはお金だけ(2016/1/13)


 

■居住用物件の場合

 

さて次に居住用物件ではどうでしょうか。

 

アパートや区分マンションの場合、入居者が勤務先や自営の経営悪化によって収入が減り家計が悪化、その影響として賃料支払いを滞らせる可能性があります。

 

事業用物件に比べてこの動向はやや緩やかで限定されるかもしれませんが、可能性を全く排除できるわけではないでしょう。

 

しかも入居者は法律で手厚く保護されており、賃料を滞納したからと言って貸主が独断で即日退去させたりすることはできず、また取り立てる手法も限られています。

 

また賃料を払えない入居者を退去させることができたとしても、次の入居者の獲得に難儀することも考えられます。空室期間の長期化を招いたり、また新規入居者の獲得のために賃料の値下げを強いられる事態もあるかもしれません。いうまでもありませんが当該物件の取得にあたって借り入れを行っている場合には、その返済計画への悪影響は必至でありましょう。

 

■自分だけでなく、他人の商売や家計を心配する不動産投資

 

社会規模の大きな経済的打撃が発生した際、サラリーマンは自身の勤務先がうけたダメージが家計になんらかのマイナス影響を及ぼすことがあります。それが個人投資家を兼業する場合は更に投資先物件にも社会の経済的打撃がマイナス影響をもたらします。

 

「契約どおり賃料を支払ってくれ」は平時のロジックにすぎず、今回のような経済的打撃の場合には、いかなる展開も起こり得ると覚悟しておく必要があります。

 

このような不動産投資リスクへのひとつの備えとしては、やはり一定のキャッシュを保有しておくことが挙げられます。物件のオーナー(貸主)は物件からの賃料収入の変動にかかわらず借入金返済、保険料支払い、税金納付などを遅滞なく行う必要があります。


実際のところキャッシュの保有は賃料収益の悪化への直接的な対策とはなりえませんが、それでも上記の債務不履行を回避するために必要な対策でありましょう。

 

なお関連記事でもふれたとおり事業用物件であれば、そのキャッシュはできるだけ賃貸先からあらかじめ徴収しておくことが望ましいです。

 

それにしても今回だけでなく今までの駄ブログ記事でも再三唱えてきましたが、不動産投資とはオーナーにとって自分が賃貸する相手の商売や家計の影響を容赦なく受ける投資であります。その一方でオーナーが取ることができる手段が実態として限られているという不条理な一面をもっています。

 

この不条理から発生する損失までも飲み込んで投資を続けることができる個人でないと不動産には手を出すべきではないでしょう。

 


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