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WATANKO

Author:WATANKO
2008年からインデックスファンドによる資産運用を始めた個人投資家です。またサラリーマンの傍らで家業ともいうべき不動産賃貸業も営んでいます。趣味は自動車にまつわる諸々。ご連絡はwatanko1967@gmail.comまで。

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休業する店舗を見かける度に賃料支払いが心配になる不動産投資家

2020/04/27 10:19:00 | 不動産投資 | コメント:6件

424日終値ベース運用状況速報】

■投資元本(待機資金含む)

150,000千円

■評価損益(分配金・確定損益・税還付込み)

49,551千円

■損益率

33.0%

2020214日比評価損益増減

 ▲35,214千円


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コロナウィルス感染拡大防止のために現在、仕事は週あたり2~3日は在宅勤務、週末そしてGWは「STAY HOME」を続ける(予定の)サラリーマンの一人、WATANKOですが、市内を外出することはままあります。

 

WATANKOが住んでいる地方都市は他の多くのそれと同様に、駅周辺の中心市街地は買い物客向けの店舗が寂れている一方、少し郊外にあるロードサイド店の方は圧倒的に集客が多いです。皆、車で来店しており幹線道路の歩道を歩く人はいません。

 

WATANKOもまた幹線道路を車で流しながら、市内の店舗の様子を眺めています。みるとロードサイドの店は休業または営業時間を短縮しているところがほとんどです。

 

ロードサイド店の事業者の大半は、土地又は土地と建物をオーナーから賃貸した上で商売をやっているところでしょう。営業時間の短縮ならまだしも休業に追い込まれている店舗の事業者はオーナーへの賃料支払いに苦慮していることは明らかであり、両者の間で賃料についての協議がそこかしこで同時多発していると予想します。


そんな情景を思い浮かべると、よその店舗の休業がとても他人事には思えない記憶が蘇ります。

 

■東日本大震災の記憶がよみがえる

 

今回の件はWATANKOに9年前の東日本大震災の時を思い起こさせます。

 

当時、WATANKOは土地と店舗を賃貸していた飲食業の会社が、他の賃貸店舗で震災の被害を受けました。それは店舗の破損だけでなく、停電などインフラの影響を被ったり、社員やパートが集まらなかったりするなどが重なり、一気に客足が遠のいて収益が悪化しました。

 

そうなると協議も何もありません。同社はWATANKO含め賃貸する物件のオーナー達全員に「賃料支払い猶予」レターを一方的に送り付けてきました。

 

やがて2週間くらい経ってから同社のJ社長が、自宅まで状況説明にやってきました。J社長は最初こそお詫びの姿勢一辺倒でしたが、やがて「賃料支払い猶予については他のオーナーからも散々文句を言われているが、払えないものは払えない。契約解除するならどうぞ勝手にしてくれ。」と開き直る始末。

 

 

さらにはWATANKOに「賃料を半額に減らしてくれたら支払えるのだが」とこちらの顔色をうかがいつつ、減額交渉を仕掛けてきました。

 

・・・とこんな苦労した記憶が思い出されます。

 

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不動産所有リスクの発生(2011/4/14) 

 

 

■賃料の免除や減額は他人事ではありません

 

WATANKOはいくつかの事業用不動産物件を賃貸していますが、いまのところどの事業者からも賃料の支払いに関する相談を受けていません。

 

WATANKOの物件の賃貸先は、以前は何かと問題あるところが何件かありましたが、その後時間をかけて賃貸先を変えてきました。今は大手のディーラーやチェーン店など以前よりも経営がしっかりとした賃貸先ばかりです。

 

しかしそれでも今後、相談が来ないとも限りません。なにせいざとなれば契約もへったくれもありません。今回の騒動によって世間で賃料の免除や減額が広く実施されるようになればWATANKOの賃貸物件も安泰ではいられません。

 

うがった見方をすれば、賃貸先は賃料を支払い続ける資金的な体力があったとしても、この機に乗じて賃料の免除や減額を言い出すことだって考えられます。

WATANKOは長年の不動産賃貸の経験から賃貸先、そして不動産業者に対しては常に冷めた目を持つようになっています。そうしないとリスクを予見する感覚が研ぎ澄まされません。)

 

■契約を履行してほしい。ただそれだけ

 

賃貸先である事業者に対して今回の状態は大変同情すべきところはあります。しかし事業者は事業を手掛ける以上、全ての取引先と従業員に対して債務履行の責任があります。そのためにも平時から不測の事態への備えが必要です。

 

個人とて病気や怪我ほか様々なトラブルに備えて蓄えをしておきます。この個人投資家界隈のキーワードを使うとすればそれが「生活防衛資金」です。

 

事業者とてそれと同じことが必要です。いささか厳しいことをいえば今回のコロナ禍で売上が激減すると商売をたちまちに畳まざるを得なかった事業者の中には運転資金も余剰資金もなく自転車操業的にキャッシュをまわして店を維持してきたので、キャッシュが入ってこなくなると我慢や選択の余地無しに即、商売が立ち行かなくなったところもあるでしょう。

 

物件のオーナーとしてはどんな事業者であってもひたすら契約を履行してくれることだけを願っています。もしも賃貸した物件を活用して事業者が大いに売上を伸ばすことができたとしてもオーナーに支払ってくれる賃料が売上に連動して伸びるこということは、契約で取り決めされていない限りはまずありません。売上が伸びた分はすべて事業者の懐に入って当然であります。「今月は儲かったから賃料を上乗せして支払います。」なんて事業者はいません。

 

そうであるなら一方で売上が下がったからといって賃料が免除や減額される道理もまたありません。契約でそのような取り決めがない以上、オーナーは債権者として公正に事業者にできる限りの債務履行を求めることは全く自然であり当然であります。

 

■賃料の減額や免除に応じる場合の条件

 

もしも賃料の免除や減額に応じるとしたら、どのような条件を添えるべきでしょうか。

 

WATANKOならば現契約が生きている以上は履行をお願いしたいです。したがい賃料の免除や減額に応じたとしても、それは商売が軌道に戻った際、その分を支払ってもらうことが条件です。

 

したがってこの場合は免除や減額というよりは「支払いの延期」と言った方が正しいでしょう。遅延した分の金利までは要求はしませんが。

 

次に支払いを延期している期間中は賃貸先が企業であれば財務諸表と税務申告資料を閲覧させてほしいです。こちらとしては債権が延滞して増えている、また換言すれば一種の運転資金を融資しているわけですから相手の与信くらいはしっかりと把握させてもらいたいものです。金融機関が事業者に融資を検討する時に、決算書や確定申告の提出を求めるのと同じ面持ちです。

 

実際に事業者側は「賃貸人にそこまで開示できない、したくない」というケースが大半でありましょう。ならばオーナーとしては「それでは債務を契約通り履行してください。」というだけです。

 

自分の資金繰りの不始末を赤の他人に押し付けないでほしいですし、与信を勝手に創造しないでほしいです。

 

■まとめ

 

さて本音を言えば上記のとおりですが、現実はそう簡単にはいかないことはこれまでさんざん経験済です。

 

実際には賃料の免除や減額に応じる場面が出てくるかもしれません。オーナーとしてそれらに応じやすくするためには、国や地方自治体に免除や減額の100%分とはいかないまでも、その一部でも例えば固定資産税の減免などの税務面の措置で実質補填してほしいものです。

 

そうやって国や地方自治体がオーナーによる賃料の減額や免除の実施を後押しすることによって事業者の救済を間接的に進めることができます。事業者の売上減のダメージに関して国や地方自治体は税収が減る、オーナーは賃料が減ることでそれぞれ分かち合う。この痛み分けが社会のコンセンサスってものじゃあないでしょうか。

 

(あとがきにかえて)

 

妻ミサト「途中まではだいぶ辛口なことを言っていたけど、最後は甘口カレーね。」

 

WATANKO「賃貸先たる事業者の中には杜撰、放漫な経営をやっているところもあるからね。不動産賃貸は事業、仕事ですよ。そういう目線で相手と対峙する必要があります。(キリッ!)」

 

妻ミサト「やだ、怖い。」

 

WATANKO「私からみれば、配偶者の方が怖いです・・・。」

 

妻ミサト「!!!」


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コメント

2020/04/27(月) 17:50:31 | URL | shin #-
>その一部でも例えば固定資産税の減免などの税務面の措置で実質補填してほしいものです。

補填なんかする必要はないです。
それは、その物件のオーナーの見通しが甘かったと
いうことです。



Re: タイトルなし

2020/04/27(月) 19:56:04 | URL | WATANKO #/uTO8teo
shinさん

コメントありがとうございます。

はい、おっしゃる通り一義的にはオーナーの自己責任です。そしてオーナーに言わせれば債務は事業者の自己責任です。

ここでは国や地方自治体がもしも事業者を救済したいならば、オーナーにインセンティブを与える必要があるというのが私の言いたいことです。

2020/04/27(月) 22:00:44 | URL | higashinakanoya #-
 こういう話を聞くと、不動産投資のリスク、煩わしさに憂鬱になります。
 当方、住居周りの環境を維持しつつ、税金(固定資産税、相続税)を払っていく方策をあれこれ検討しています。
 先日も、遊休地の賃貸の話(医療関係)があったのですが、景観が悪くなるのと、賃料の支払いが担保できるのか?などと考えているうちに、面倒になって断りました。
 不動産投資はまめな人でなければ難しいですね。

Re: タイトルなし

2020/04/28(火) 09:31:49 | URL | WATANKO #/uTO8teo
higashinakanoyaさん

コメントありがとうございます。

>  こういう話を聞くと、不動産投資のリスク、煩わしさに憂鬱になります。

ブログに書き漏れましたが賃料の減額交渉などメンドクサイやり取りが発生するのも敬遠したいですね。

>  当方、住居周りの環境を維持しつつ、税金(固定資産税、相続税)を払っていく方策をあれこれ検討しています。
>  先日も、遊休地の賃貸の話(医療関係)があったのですが、景観が悪くなるのと、賃料の支払いが担保できるのか?などと考えているうちに、面倒になって断りました。
>  不動産投資はまめな人でなければ難しいですね。

医療関係は賃貸先としては手堅い業種だと思いますが、条件が良くなかったですか。


2020/04/28(火) 19:13:40 | URL | shin #-
>オーナーにインセンティブを与える必要があるというのが私の言いたいことです。

そうですね。事業者を助けるならオーナーにも
考えなければならないと思います。

Re: タイトルなし

2020/04/28(火) 19:52:43 | URL | WATANKO #/uTO8teo
shinさん

わざわざオーナーを経由しなくても、国から事業者に対しての支援が議論されていますね。
これで事業者が賃料を支払続けることができればオーナーとしても嬉しいです。

https://mainichi.jp/articles/20200428/k00/00m/010/186000c

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