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WATANKO

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2008年からインデックスファンドによる資産運用を始めた個人投資家です。またサラリーマンの傍らで家業ともいうべき不動産賃貸業も営んでいます。趣味は自動車にまつわる諸々。ご連絡はwatanko1967@gmail.comまで。

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【続報】賃料減額要請、襲来!

2020/06/04 09:33:00 | 不動産投資 | コメント:0件

63日終値ベース運用状況速報】

■投資元本(待機資金含む)

150,000千円

■評価損益(分配金・確定損益・税還付込み)

69,792千円

■損益率

46.5%

2020214日比評価損益増減

 ▲14,973千円



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(前々回の記事の続きです。)

 

コロナショックの影響で営業ができない事業者が資金繰りに窮して賃貸している物件の賃料の減免を要請してくる。

 

WATANKOが保有する物件にも同様の要請が舞い込んできました。

 

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【続報】賃料減額要請、襲来!(2020/5/26)

 

具体的には保有するアパートの1室を法人契約にて賃貸しており、その契約先の会社から12ヶ月に渡って賃料の2割カットを要請されました。

  

オーナーのWATANKOとしては慌てて回答する理由もなく、まずはアパートの管理会社に対して契約先の会社が同時に賃料カットを要請している他のアパートオーナーの対応を一通り集めて連絡するよう依頼していました。

 

■目立たず最小限の回答を行う

 

やがて10日ほど経ってからアパート管理会社から再度連絡が来ました。他のアパートオーナーの対応がだいたい揃ったのでその報告と、要請に対するWATANKOの回答についてです。

  

他のアパートオーナーの対応について、アパート管理会社曰くオーナーたちの中では借入金の返済負担を主因として賃料減額には応じないとするオーナーと、減額に応じたオーナーが半々くらいとのことです。後者の減額に応じたオーナーであっても12ヵ月は長すぎるので2ヶ月にて回答しているところが多いとのことです。

 

「一定期間の賃料減額」に応える以上はたった1ヶ月分というわけにはいかず、最低限の期間として2ヶ月を選んだ模様です。

 

それを聞いてWATANKOも2ヶ月にて応諾する旨をアパート管理会社に返答しました。他のオーナーと足並みを揃えて「減額要請にある程度応えたオーナー」のグループに属する判断です。

 

これで賃貸先の会社はどう判断するか。減額要請にある程度応えたオーナーと、拒否したオーナーとで今後の契約継続の判断に差をつけるでしょうか。

 

しかしもしも拒否したオーナーに対して部屋を退去して別の部屋に引っ越しする措置を取ろうとしても無駄な移転費用が掛かりますし、同程度の物件で現状より安価な引っ越し先が確保できる保証もありません。

 

現実的に考えれば減額要請を断ったことのみを事由として現在賃貸している部屋を退去するには心情面はともかく、経済的には考えにくいです。

 

ならばなぜWATANKOは減額にある程度であっても応じたのか。それは上述のとおり念には念をいれて他のオーナーと足並みをそろえたことが主因ですが、加えるならば今回の減額対応による実際の賃料収入の目減りは2万数千円程度でしかなく、いわばアパートオーナーから契約先の会社に対するお見舞い金のようなレべルです。

 

「見舞い金くらいであるならば出さんでもないか」というのがWATANKOの心情面での整理です。もちろんながら見舞い金ですから今回限り、ワンショットです。

 

■契約先の会社は大丈夫か

 

なお今回の減額要請をみるとこの会社の先行きが心配です。仮に15部屋全てから賃料減額を得られたとしてもひと月十数万円の経費節減にしかなりません。

 

その程度の資金繰りにさえ困っているのならば先行きが不安です。

 

さらには実際、この会社はいろいろなところに対して金策に走っておりアパート費用の減額など些細な要請かもしれません。そうなると尚更心配です。

 

アパートの賃貸契約先が法人の場合、保証会社による保証をつけてはいませんので、いざ賃貸先の法人がとんだ(債務不履行した)場合、入居者を直ちに追い出すこともできないなかで、賃料(債権)が発生し続ける一方で回収リスクが膨らむことになり大変面倒です。

 

最後にひとつ余談です。

 

今回の要請、上記のとおり今後のリスクに関してアパート管理会社はいたって涼しい顔です。賃貸先が退去するリスクや賃料の回収リスクは最終的にはオーナーが被ることになるのですから当然でしょう。

 

よろしい。それならばアパート管理会社はオーナーのひたすら走狗となって動いてもらいたいものです。オーナーが管理会社に毎月支払っている管理料は管理会社からみればチャリンチャリンなビジネスですが、オーナーから見れば有事の際にオーナーの意向通り動いてもらうための手間賃の前払いなのですから。

 


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