（続々）アパート経営の利回り

（前回からのつづきです）

アパート経営はもともと土地をもっていたなどの経緯がなければ、積極的にすすめられる投資ではないと思います。

もしアパート経営するのであれば、せめて借入金をせず全額自己資金にて行えばかなり無難といえるかもしれません。

私の場合なら１２年で投資額を回収できます。あとはウハウハ（笑）と思いきや、（２０年間の賃借料収入－総事業投資額）÷２０を総事業投資額で除した場合（つまり１年あたり平均利回り）、３．３％となり、２０年間長期投資してもさして高くありません。

これが３０年間となると平均利回りは計算上５％まで上昇します。しかしながら２０年もたてば空室リスクだけでなく維持・補修・改修コストもかなりかかってくるでしょう。３０年もたてばこれらがさらにかかると思われます。（これらは資金調達方法いかんに寄らずですが）

よって２０年なら３．３％、３０年なら５％というのは実態予想としては、望むべくもない水準でしょう。

しかも全額自己資金となれば、数千万円単位の資金を長期間固定してしまうことになり、それだけで資産運用の柔軟性を阻害させてしまいます。ではアパート経営はそれだけうま味があるかというと、利回りは上述のとおり、色々なリスクを未反映であってもさして高くありません。

ちなみにアパート所有者から管理業務などを受託する賃貸仲介業者がうたっている家賃保証システムですが、これはあまりオススメしません。

なぜなら仕組みを詳しく聞くと、賃貸仲介業者がこのシステムを導入しても空室リスクを、アパート所有者にちゃっかり転嫁している構造だとわかったからです。

新築アパートの入居開始から家賃保証システムを導入すると、所有者は賃貸仲介業者から先ず最初の数ヶ月分の家賃をマージンとしてとられる仕組みだからです。システム導入後も退去者発生⇒新しい入居者がでれば、その都度一定月数をマージンとして取られます。また月次の手数料も管理委託業務だけだと家賃の５％くらいですが、家賃保証の場合１５％くらいとられます。

つまりは空室発生時に所有者に支払う家賃分を、色々な形で別途回収している（というか事前徴収している）のが実態です。そしてそこには当然ながら賃貸業者の手数料という名の利益も上乗せされています。所有者にとっては家賃収入のボラティリティを恐れるあまり、家賃保証システムを採用することは損益的にはマイナスとなると思われます。

それ以外でも留意すべき点があります。たとえば本システムは家賃保証システムであって、賃料保証システムではありません。契約では２年ごとに賃料を見直しする段取りになっており、アパートの減耗による空率リスクがそこでは折り込まれ、賃料を下げさせられる恐れがあります。

「家賃を払うこと自体は保証しますけど、新築時と同じ家賃を払うことは保証しません。」というわけです。

勿論、これをもって賃貸業者をあこぎというつもりは全くありません。アパート所有者の幅広いニーズに応えるオプションを用意しているだけのことです。賃貸仲介業者も営利企業ですから慈善事業のようなオプションを用意しているわけではありません。

（つづく。次回で完結です。）