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WATANKO

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2008年からインデックスファンドによる資産運用を始めた個人投資家です。またサラリーマンの傍らで家業ともいうべき不動産賃貸業も営んでいます。趣味は自動車にまつわる諸々。ご連絡はwatanko1967@gmail.comまで。

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(続々)アパート経営の利回り

2010/05/22 21:09:29 | 不動産投資 | コメント:3件

(前回からのつづきです)

アパート経営はもともと土地をもっていたなどの経緯がなければ、積極的にすすめられる投資ではないと思います。

もしアパート経営するのであれば、せめて借入金をせず全額自己資金にて行えばかなり無難といえるかもしれません。

私の場合なら12年で投資額を回収できます。あとはウハウハ(笑)と思いきや、(20年間の賃借料収入-総事業投資額)÷20を総事業投資額で除した場合(つまり1年あたり平均利回り)、3.3%となり、20年間長期投資してもさして高くありません。

これが30年間となると平均利回りは計算上5%まで上昇します。しかしながら20年もたてば空室リスクだけでなく維持・補修・改修コストもかなりかかってくるでしょう。30年もたてばこれらがさらにかかると思われます。(これらは資金調達方法いかんに寄らずですが)

よって20年なら3.3%、30年なら5%というのは実態予想としては、望むべくもない水準でしょう。

しかも全額自己資金となれば、数千万円単位の資金を長期間固定してしまうことになり、それだけで資産運用の柔軟性を阻害させてしまいます。ではアパート経営はそれだけうま味があるかというと、利回りは上述のとおり、色々なリスクを未反映であってもさして高くありません。

ちなみにアパート所有者から管理業務などを受託する賃貸仲介業者がうたっている家賃保証システムですが、これはあまりオススメしません。

なぜなら仕組みを詳しく聞くと、賃貸仲介業者がこのシステムを導入しても空室リスクを、アパート所有者にちゃっかり転嫁している構造だとわかったからです。

新築アパートの入居開始から家賃保証システムを導入すると、所有者は賃貸仲介業者から先ず最初の数ヶ月分の家賃をマージンとしてとられる仕組みだからです。システム導入後も退去者発生⇒新しい入居者がでれば、その都度一定月数をマージンとして取られます。また月次の手数料も管理委託業務だけだと家賃の5%くらいですが、家賃保証の場合15%くらいとられます。

つまりは空室発生時に所有者に支払う家賃分を、色々な形で別途回収している(というか事前徴収している)のが実態です。そしてそこには当然ながら賃貸業者の手数料という名の利益も上乗せされています。所有者にとっては家賃収入のボラティリティを恐れるあまり、家賃保証システムを採用することは損益的にはマイナスとなると思われます。

それ以外でも留意すべき点があります。たとえば本システムは家賃保証システムであって、賃料保証システムではありません。契約では2年ごとに賃料を見直しする段取りになっており、アパートの減耗による空率リスクがそこでは折り込まれ、賃料を下げさせられる恐れがあります。

「家賃を払うこと自体は保証しますけど、新築時と同じ家賃を払うことは保証しません。」というわけです。

勿論、これをもって賃貸業者をあこぎというつもりは全くありません。アパート所有者の幅広いニーズに応えるオプションを用意しているだけのことです。賃貸仲介業者も営利企業ですから慈善事業のようなオプションを用意しているわけではありません。

(つづく。次回で完結です。)
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コメント

No title

2010/05/23(日) 07:38:18 | URL | 40歳無職 #79D/WHSg

>>よって20年なら3.3%、30年なら5%というのは

>>実態予想としては、望むべくもない水準でしょう。

不動産投資系の本などで語られている数字とは、

かなり乖離した数字ですが、

こちらの方が実数ですから説得力がある気がします。



私の親父の場合、

土地のコストは考えない(買ったら忘れるらしいw)、

建物は自分で建てる(大工だからw)、

全額自己資金で金利負担ゼロ、

これだけ条件をそろえているのに、

それでもたいして儲かりそうにない。



ようやく初期費用がほぼ返って来たと思った物件に、

先日空きが出てしまいました。

2軒あるので、もう1軒でかろうじてプラス。

世間の人たちはどうやって利益を出しているのでしょうか?

それを知りたくて知りたくて(^^)


No title

2010/05/23(日) 08:58:33 | URL | WATANKO #79D/WHSg

40歳無職さん



レスありがとうございます。



>土地のコストは考えない(買ったら忘れるらしいw)、建物は自分で建てる(大工だからw)、全額自己資金で金利負担ゼロ、これだけ条件をそろえているのに、それでもたいして儲かりそうにない。



土地はよほどの高値掴みでなければ、相応の財産(最後の札束)として活かせます。建築コストを抑え、借入金無しはかなり手堅いですね。



>ようやく初期費用がほぼ返って来たと思った物件に、先日空きが出てしまいました。



周りの事例を見ていると結構当てはまるケースですね。採算上良好なケースでも当初10年前後は投下資金回収ステージですが、このあたりを過ぎたところから物件の相対的魅力が薄れる&老朽化が目立ち始め、空室がチラホラというケースを伝聞します。



>世間の人たちはどうやって利益を出しているのでしょうか?

それを知りたくて知りたくて(^^)



気をつけないと、例えば元本だけを分配金で受けとるタコ足配当の投信を50,000千円分買ったに過ぎないということになりかねません。



空室リスクにしても、私の場合、すぐ近くに巨大な公共運輸機関と県内有数の大型商業施設があり、長期的にみて人口流入が期待できるという読みからアパート経営に踏み切ったのであり、ただのイチ地方都市であれば、もっと空室リスクを折り込んで検討したでしょう。


No title

2010/05/23(日) 12:56:51 | URL | 40歳無職 #79D/WHSg

>>すぐ近くに巨大な公共運輸機関と

>>県内有数の大型商業施設があり、

>>長期的にみて人口流入が期待できるという読みから

>>アパート経営に踏み切った

なるほど・・・

それは心強い環境ですね。

親父の物件は「ただのイチ地方都市」にありますから、

厳しいのも当然ですね(^^)


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