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WATANKO

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2008年からインデックスファンドによる資産運用を始めた個人投資家です。またサラリーマンの傍らで家業ともいうべき不動産賃貸業も営んでいます。趣味は自動車にまつわる諸々。

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(続)アパート経営の利回り

2010/05/21 00:31:54 | 不動産投資 | コメント:2件

(前回からのつづきです)

前回、アパートの利回りについて自分のケースを取り上げました。

利回り①表面利回り          :9.7%
利回り②確定申告ベースの利回り :7.1%
利回り③キャッシュベースの利回り :2.9%

利回りの見方で補足ケースとあげるとすれば、利回り③の分子(手残りのキャッシュ)に対して除するのを自己資金投入額(総事業投資額の12%分)とすれば、私の今回の例では利回りは25%になります。

しかしこの場合、自己資金が少なければ少ないほどこのリターンはぐんぐん上昇する計算になり、もし自己資金ゼロなら比率は∞(無限大)となります。それは極端ですが、この数字に惑わされて、いわゆる他人資本でレバレッジきかせる一方、自己負担分に対するリターン効率をあげようという欲が突っ張った方向にいくのでしょうね。

総事業投資額の大半は借入金であるし、その返済リスク(換言すればアパートの空室リスク)も加味すれば、やはりアパートの利回り計算の分母はあくまで総事業投資額でみるべきでしょうし、利回りは③キャッシュベースの利回りでみるのが適当だと思われます。
(毎月の家賃収入が空室により目減りする=借入金返済原資が減る、すなわちそれまで累積した手残りキャッシュから返済資金を補填する必要あり。だから利回り③の水準が重要)

改めてこのキャシュベースの利回り2.9%をみると、とても高い水準とはいえません。空室リスクを考慮すると、なおさらです。

ちなみに今回とりあげた私のアパートは、コストを意識してやたら派手にはしていません。

たとえば外構をちょっと凝ったところで賃借料を1,000円余計にはとれません。ガスコンロは家主側にて備え付けにするとなると故障や入居者入れ替えの度に家主側の出費がかさみますが、やはり賃借料を余計にとれるものではありませんので、最初からなにげに入居者自前にしています。

一方で、さりとてやたら貧相にするわけでもなく、今時の入居者ニーズにそれなりにしっかりとこたえたデザイン、間取り、設備にしています。建築費もまずまずなところにおさえた(3社競合で値引きもお願いしました)結果、総事業投資額を抑制したつもりです。

一方賃料収入でも、なるべく上記も部屋数を多くとるように設計しましたし、賃料も周辺相場をにらんでギリギリ高めに設定しました。(家賃は新築以降下がる一方なので、最初の設定が肝心)

以上のように総事業投資額を抑制し、年間賃料収入総額をできるだけとるようにしたとしても、一般的な建築資金借り入れを行った場合ですと利回りは3%前後(しかも空室リスク未反映)となります。

初期投資の大きさ、借入金の負担を考えると、この利回りは決して魅力あるものとはいえません。

私のようなケースの場合、土地取得費用相当が含まれていない分、まだ投資額は抑えられえていますが、土地まで購入して、そこにアパートを建てて所有し、収益源にしようとするのは正直かなり厳しいでしょう。
一方で中古の優良物件(都心のマンションの一室でしょうか?)を狙うといっても、借り入れをするのなら本質的にリスクはかわらないと思います。

(つづく)
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コメント

No title

2010/05/21(金) 10:01:47 | URL | 40歳無職 #79D/WHSg

はじめまして



うさみみさんのところから来ました。



大家さん系のブログは、

一部を除いてアグレッシブ過ぎる(商売ッ気が強すぎる)と感じるものが多くて、

正直、あんまり参考に出来ないなあ・・・

と思うものが多かったのですが、

こちらのは私の皮膚感覚に合いそうです。

これから他の記事も読ませていただきます。

まずはご挨拶まで。


No title

2010/05/22(土) 21:19:15 | URL | WATANKO #79D/WHSg

40歳無職さん



来ブログありがとうございます。



こちらこそ宜しくお願いします。



総論としては、これから人口が減る時代、アパート経営は難しいと思います。


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