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WATANKO

Author:WATANKO
2008年からインデックスファンドによる資産運用を始めた個人投資家です。またサラリーマンの傍らで家業ともいうべき不動産賃貸業も営んでいます。趣味は自動車にまつわる諸々。ご連絡はwatanko1967@gmail.comまで。

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WATANKO、最後の不動産取引②-分譲住宅用地として買い手がつく

2020/08/15 08:08:00 | 不動産投資 | コメント:0件

814日終値ベース運用状況速報】

■投資元本(待機資金含む)

150,000千円

■評価損益(分配金・確定損益・税還付込み)

82,758千円

■損益率

55.2%

2020年2月14日比評価損益増減

 ▲2,007千円




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(前回からの続きです)

 

WATANKOは父から承継した長年慣れ親しんだ土地について、賃貸活用をあきらめ売却する意思を固めました。将来、子ども達にこの資産を承継するためには現物不動産よりも流動性のある金融資産に変えた方が良いと考えたからです。

 

■不動産業者の選定

 

先ずは今回の売却にて仲介役として起用する不動産業者の選定です。そこで当初考えられるのは地元の業者への声掛けでした。

 

WATANKOにはこれまで様々な経緯があって地元で4~5社の不動産業者との取引実績がありました。しかしながらどこも今回の売却の仲介を任せられる力量があるところとは思えません。

 

最近あくどい噂を耳にする業者や不動産業を親から継いで何となくやっているような業者ばかりで実力があり信頼に足るところはありませんでした。

 

そこで今回はしっかりとした仲介業務ができる大手を新規に起用することにしました。

 

さて問題は大手を起用するといっても、色々なところがありWATANKOの地元にある程度精通している業者であることを条件としたいです。またWATANKOの素性を理解して信頼をもってくれるところであることも大事です。

 

そこでWATANKOは、3年前にアパートの借入金の借り換え先とした地元県の地方銀行の営業担当にコンタクトを取り、売却検討の件を伝え不動産業者を紹介を依頼しました。

 

銀行が紹介する不動産業者であれば、ある程度のスクリーニングされたところが期待できそうです。

 

また不動産業者の側から見ても銀行が紹介してくれた売却主であれば、与信面について信頼をもってもらえることでしょう。

 

なおこうした金融機関を信じ込む発想はひょっとしたら控え目にした方が良いかもしれませんが、さりとて地元の力量がよくわからない中小不動産業者を起用するよりはよっぽどましと考えます。

 

これも過去に不動産業者とのやりとりにてあまり良い経験を持っていないWATANKOならでは偏った見方かもしれないことを付言しておきます。

 

不動産業者による査定

 

数週間後に銀行の営業担当が2社の不動産業者を紹介してくれました。複数の候補を提示してそこから選んでくださいということです。さすが銀行のネットワークです。

 

2社のうち1社は地元の県内をテリトリーとする不動産業者であり、紹介してくれた銀行の系列会社、もう1社は大手財閥系フィナンシャルグループに属する不動産業者です。

 

2社とも自社の紹介とあわせてWATANKOの売却予定の物件について査定価格を提示してきました。

 

2社が出した査定価格は似通っており、あえて違いを述べるとすれば1社はズバリ単一の金額を提示してきたのに対して、もう1社は〇〇~〇〇万円という具合に価格帯の提示でした。

 

2社とも揃えて語った査定内容としては以下のとおりでした。

 

1)この遊休地は敷地面積がかなりあるために売却価格が高額となり、それだけで買い手がなかなかつきにくい。よって買い手を見つけるために坪あたり売却単価をやや抑えていく必要がある。

 

2)元田圃ということで地盤が弱く、買い手は農地を転用するために地元市役所へ開発申請するための諸経費や盛り土等造成費用、地盤改良工事費用がかかることが見込まれるため、その分を差し引いた売却提示額を余儀なくされるだろう。

 

それでも提示された金額は、最近すぐ近所で売却された土地の値段と著しい差はなかったため、WATANKOは2社がそれぞれ提示した査定価格に一定の評価を与えました。

 

2社のうちどちらを起用しようか検討した結果、地元を重視して県内をテリトリーとする不動産業者T社に斡旋をお願いしました。

 

■ハウスメーカーへの売却が決定

 

早速、T社との間で委託契約を交わして買い主の探してもらうことにしました。まずはT社内部のネットワークを使い非公開で買い主をあたってもらいましたが見つからず、やがては募集を公開に切り替えて広く買い手を募りました。

 

数か月ほど経ってT社は大手ハウスメーカーS社を買い手候補として見つけてきました。S社はこの土地に一部造成工事を加えるとともに、開発申請を行って宅地へと用途変更した上で戸建て住宅をいくつか建てて分譲する計画をもっていました。

 

図面をみると敷地の中央部分に車の転回スペースをもうけた6棟の戸建て住居を建築するレイアウトが記されていました。

 

この土地の周辺には住宅が立ち並んでおり、用途として住宅地を選んだことはまっとうな選択でありました。

 

提示額についても以前、不動産業者が出した査定価格と同水準であり許容できる金額です。

 

WATANKOはこのS社への売却を決めて契約手続きをすすめることにしました。

 

こうしてWATANKO2018年末にS社との間にて売買契約を締結しました。契約時点で手付金10%を受領し、残りは開発申請業務が完了して所有権を移転する時点での支払いという条件です。

 

年が明けて2019年の早々には隣地所有者との間で土地の境界線の確認を済ませ、それから地元市役所に開発申請を出して順調にいけば同年の5月頃には許可をおりて土地を正式な引き渡しが完了するスケジュールでした。

 

しかしWATANKOにはこれまでの不動産投資の経験からみてある懸念材料が頭の中に浮かんでいました。そしてその懸念は見事に的中して売却にいたる段取りは頓挫しかねない事態へと陥ります。

 

(続く)

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