ＷＡＴＡＮＫＯ、最後の不動産取引③－水路は誰が維持するのか

（前回からの続きです）

 

WATANKOが所有する遊休地は、地元の地方銀行が紹介してくれた不動産業者の仲介によって、分譲住宅用地として購入に名乗りでたハウスメーカーＳ社に売却することになりました。

 

さて年が明けた2019年1月、Ｓ社が起用した土地家屋調査士Ｙ社のアレンジにより遊休地と隣接する土地の所有者との間で境界線の立ち合い確認作業が執り行われました。

 

隣地所有者は合計４名。４人とも近所の方々ばかりでWATANKO からみればほぼ顔名前を知っている人たちばかりです。

 

実はおよそ８年前にこの遊休地に戸建ての賃貸住宅の新築を一度検討した際に、４名とは土地境界線の確認を行なっていた過去がありました。その時に４名とはすでに境界線については実質的に合意を得ていました。

 

今回は当時合意した境界線の再確認となったわけでありWATANKOは各人との確認作業を特にサプライズもなく進めることができました。

 

あとは相互が確認した境界線を基にＹ社が土地の測量を行い図面作成し、各人に配布するとともに境界確認の同意書を受領する手筈でした。

 

ところがＹ氏が同意書を収集すると、なかに一軒だけ要求を突きつけてきたところがありました。その要求とは、

 

「水路が維持されることについてWATANKOから一筆貰いたい」

 

というものです。

 

■遊休地の現況

 

さてここで状況を理解いただくために、WATANKOが今回売却する遊休地の現況について説明します。

WATANKOが今回売却する遊休地は４ｍ道路に接しているＡ、Ｂ及びＣです。Ａはかつて戸建て貸家５軒があり、これらを解体撤去後は更地となっていました。Ｂは父が最後まで稲作をおこなっていた元田圃です。周囲のＤＥＦＧの四箇所が隣接地であり、境界線の確認を今回行ったところです。

 

WATANKOが子どもの頃はＢだけでなくＥ、Ｆ、Ｇもまた田圃であり、広大な田園風景が広がっていました。やがて各所有者が稲作を徐々にやめ跡地が造成され、Ｇは宅地、Ｅは更地になっていきました。ＦはＢ同様、元田圃の状態です。

 

各地が田圃であった頃にはＣのスペースが稲作のための水路として設けられていました。

Ｇの上方やＦから流れてきた水がＣの水路を流れてＥの敷地下にあるトンネルを抜けてＨに流れていきます。雨などで周辺の田圃から溢れ出た水を下流（Ｈ側）に流しこむ役割をもっていたわけです。

 

上記図ではわかりやすいように大きく表示していますが、実際には設けられていたといってもＢとＥ、Ｆの境にある畦道のわきに50cm程度の水が流れる溝のようなスペースにすぎません。

 

隣接する土地が徐々に稲作をやめた以降もＣは畦道のわきの細長い水路としてあり続けました。

 

■水路の維持を要求

 

WATAKNKOがＳ社に売却した土地はＡ、Ｂ、Ｃの３つ合計です。そのうちＣの水路としての利用に関して、隣接するＦの土地所有者が

 

「Ｃの水路が確保されることについて、Ｓ社ではなくWATANKOから一筆貰いたい。でないと境界確認の同意書に捺印はできない。」

 

と言い出してきたのです。

 

その要求を聞いて、WATANKOとしては大変困りました。

 

WATANKOはＡ、Ｂと合わせてＣもＳ社に売却するのでＣの所有権は当然ながらＳ社に変わります。さらにＳ社は造成工事と住宅建築を行って個人に分譲する予定です。

 

Ｓ社は境界線近くに擁壁を設置して、水路をほとんどつぶしてしまう計画と思われます。境界線までは自己の所有地なのだから当然の発想でしょう。

 

これに関してはWATANKOからは所有権を持たない土地に対して用途を規定させる（＝水路として維持する）ことなどできようもありません。

 

自己の所有地でもない土地に対して一体何の保証ができるでしょうか。

 

しかもＦは元田圃であり、荒れて放置された状態です。水路がなくなれば大雨の時には一時的に多少水たまりができるかもしれませんが、雨水は少し時間をかけてそのまま元田圃に直接浸透していき水たまりは引いていくと思われます。

 

WATANKOはＢが大雨の際に水が溜まるものの１日もすれば地下に浸透して無くなっていく様子をみているためにこのような予想がたちます。Ｆが今も稲作を行っているならまだしも、今は放置しているこんにちにあってＣの水路を維持する必要性がどれだけあるでしょうか。

 

そもそもＢの所有者のWATANKOが隣接するＦの排水の面倒を見る義務は法的にはありませんし、なによりこの場合、WATANKOがＳ社や将来の土地所有者に対して、土地の用途を規定させることなどできないのと同様、Ｆの所有者にとってもＣの土地の用途を規定させる権利はありません。

 

WATANKOは当初、こんな要求を出してくるＦの所有者の非常識な面をただただ呪うばかりでした。

 

■Ｓ社からの拒絶

 

しかしながらただ呪っていでも問題は解決できません。とりあえずＳ社に対してＴ社を通じて以下を打診しました。

 

１）Ｃの土地には水路を設けてほしい。幅は現状の50cm程度から将来の大雨にも備えて80cmくらいに拡大してほしい。

 

これはWATANKO自身が将来の水路維持を保証することはできないので、せめて水路を現状より拡幅させて水害を減らす工夫を施したとＦの土地所有者にアピールするためです。

 

２）Ｃに隣接する土地部分を購入する所有者に対してはＣの水路部分もあわせて購入することと水路の維持を付帯条件として販売してほしい。

 

これは大変難しい打診です。Ｓ社としては購入した土地を分譲地として売りつけるにあたりこのような条件がつくと売りにくくなるので嫌気するでしょう。

 

WATANKOが打診してから１週間後に、Ｓ社から出てきた返答は両方ともＮｏでした。

 

これについて半ば予想していましたが、Ｓ社からは更に追い打ちをかけるように「Ｃの土地部分は水路を維持するのであれば、その土地の分は買い取ることはできない」と通告がありました。

 

Ｓ社としては住宅敷地として利用できない土地部分は購入するわけにはいかないというわけです。

 

それでは鰻の寝床のような細長くかつ水路となっていて、それ単独では資産価値がないといえるＣの土地は一体誰が所有するのか。

 

そしてＦの土地所有者の素性とは一体どんなものか。

 

（つづく）