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WATANKO

Author:WATANKO
2008年からインデックスファンドによる資産運用を始めた個人投資家です。またサラリーマンの傍らで家業ともいうべき不動産賃貸業も営んでいます。趣味は自動車にまつわる諸々。ご連絡はwatanko1967@gmail.comまで。

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WATANKO、最後の不動産取引④-因縁の交渉相手

2020/08/19 22:40:00 | 不動産投資 | コメント:0件

818日終値ベース運用状況速報】

■投資元本(待機資金含む)

150,000千円

■評価損益(分配金・確定損益・税還付込み)

80,995千円

■損益率

54.0
2020年2月14日比評価損益増減

 ▲3,770千円




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(前回からの続きです。)

 

今回、境界確認の同意者への捺印をタテに、所有地でもない土地の用途規定(水路の維持)を要求する近隣土地所有者の登場で、WATANKOの土地売却は計画の手直しを余儀なくされました。

 

その土地の所有者とは実はあの斉藤Jrでありました。

 

■因縁ある斉藤家

 

WATANKO家と斉藤家とは父の代からなにかと因縁があります。

 

なかでも2005年から2007年にかけておきた田畑の水浸しの発生や造成工事に絡んだ土地境界部分の埋め立てについての諍いは、WATANKOの不動産投資における最大のトラブルでした。この相手方が斉藤家でした。

 

関連記事

 

あの土地を埋め立てろ-(その1)田畑の再活用(2014/9/9)

 

ただし斉藤家といっても当時、WATANKOが相対したのは当主ではなく、その義弟で当主の代理人と称する男でした。その男の言動は傍若無人であり、その応対にWATANKOは弁護士を起用したほどです。

 

やがて時月がたち斉藤氏は死去、代理人であった義弟も全く見かけなくなりました。斉藤氏の息子であり家督をついだ斉藤Jrから、とある機会に少しだけ様子を聞くと斉藤Jrは義弟とはつきあいがないとのこと。

 

関連記事

 

あの境界線を確かめろ(2017/12/9)

 

斉藤氏のお家の事情など知る意思のカケラもないWATANKOとしてみればそれ以上追求することはありませんでした。

 

そして今回、水路の確保を要求してきたのはその斉藤Jrでありました。

 

■田圃の水路とは

 

WATANKOは以前の田畑の造成工事の経験から田圃の水路について学ぶ機会がありました。稲作を行うわけではありませんので実際には無用の知識なのですが、もしもこのブログにお越しの方々の中に田圃を所有されている方がいて、それを将来は別の用途に転用される場合に参考になれば幸いです。

 

春になって田植えを開始するまえに田圃に代掻きを行います。代掻きとは田圃に地ならしをして大量の水を引き込み、水と土が良く混ざった半泥状態にすることです。それから田植えを行ったあともしばらくは田圃には水が引き込まれます。

 

このように稲作にとって水の引き込みは重要な作業工程です。そのためには大昔のように空からの雨水にだけに頼るようではおぼつかず、人工的に周辺の水源から水を引き込んで田圃全体に行きわたらせるために櫃や水路をつくります。

 

詳しくは省きますが広くていくつもの田圃に水を行き渡らせるために昔から使われている手段としては土地の高低差の利用があります。土地はいくら広い平地であろうとも自然の造形であるため、なだらかな勾配が付いていることが多く、そこに田圃を沢山設けると勾配の高いところの田圃から低いところの田圃にまで水が流れるように畦道のわきに細い水路が作られます。

 

田圃の所有者達がそろって稲作を行っている時代であればこれでよかったのですが、時代の移り変わりとともに徐々に稲作をやめて田圃を埋め立てして宅地や雑種地に代えて利用しようとする所有者がでてきます。すると田圃を埋め立てすると水路も埋めたてされることになりその土地を挟んだ上流や下流の田圃に対する水の流れがせき止められてしまいます。

 

わかりやすく表すと次のとおりです。


20200819表1 


土地の高低差が高い順にa、b、cの3つの田圃が並んでおり、それぞれに水路(橙色の箇所)が設けられていて、水は上流のaから中流のbを通って下流のcに流れていきます。

 

いまbの田圃が埋め立てようとする場合、bの所有者はaの田圃から流れ出ていく水の処理、そしてcの田圃に必要な水の手当てが必要となります。水の流れを変える原因をつくった者は周囲の田圃に対して以前と同様の灌漑を施す必要があります。

 

これは何も田圃にかぎらず隣地が畑であっても、隣接地を埋め立てしてしまうと畑に浸透した雨水の逃げ場がなくなり水浸しになるので、隣接地の所有者は畑の雨水の逃げ道を施す必要が生じるというケースもあります。

 

■交渉とは申し込む側が常に不利

 

以上はWATANKOの経験と伝聞に元づく説明ですが、本当にそんなことが必要なのか、法的にどこまで責任が生じるのかという議論もあります。しかしここを深堀りすることよりも需要なことは、

 

相手の要求に対してそれが明らかに違法な場合を除き、その要求に完全ないし部分でも応えることによって、こちらが必要とする同意を取り付けなければならないということです。事象をすすめることができるカードを相手に握られているということです。

 

今回、斉藤Jrは境界確認の同意書への捺印をタテに水路の確保を将来のオーナーでもないWATANKOに要求してきました。別に斉藤Jrとしては境界確認に同意せずとも何の不利益を被るわけではありません。このままでは極端にいえば今回の売却が成立し得るか否かの決定権は斉藤Jrにゆだねられていることになります。

 

WATANKOはこれまでこの地方都市で不動産投資を何件も手掛けてきました。所有地に何か手を加える場合には隣接土地の所有者に判子をついてもらったり等お願い事をしなければならない事態に何度も直面してきました。

 

こちらにとって余分な金銭的な負担が生じることがしばしばあっても、不愛想な田舎のジジイにへりくだって頭を下げてでも、不動産投資を成就させるという大義のために、相手の要求をのんできたこともしばしばあります。

 

交渉を申し込む側にとっては交渉の結果、是非とも成し遂げたい投資がありますが、申し込まれた側の中には、相手の足元を見てみていやらしく過大な条件を突き付けてくる輩がいるものです。

 

「あんた、〇〇をやりたいのだろう。だったら俺の言うことを聞けや。いやならいいんだよ。判子はつかないから。」

 

なおこういう輩が多いのは果たして都会でしょうか。それとも田舎でしょうか。

 

ひとついえることはWATANKOがこの地元の田舎で接してきた土地所有者達の中には普通のビジネスマンが持ち得る感覚(言い換えれば他者との取引における常識や節度)を持たない人に多く出会いました。

 

それでは都会であれば皆、洗練された話のわかる交渉相手かというと、都会は都会で狡猾な輩も皆無というわけにはいかないでしょう。

 

さて話は戻りますが、WATANKOの遊休地売却をやめるわけにはいきません。そこで今回の仲介を依頼しているT社と今後の対策を協議し始めました。

 

(続く)

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