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WATANKO

Author:WATANKO
2008年からインデックスファンドによる資産運用を始めた個人投資家です。またサラリーマンの傍らで家業ともいうべき不動産賃貸業も営んでいます。趣味は自動車にまつわる諸々。ご連絡はwatanko1967@gmail.comまで。

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VTIからの2021年1Q分配金、そして不動産投資VS証券投資のファイナルアンサー

2021/04/06 21:17:27 | ETF | コメント:0件

WATANKOは所有する不動産物件のなかにある遊休物件について、これを処分して「不動産を賃貸して得る収入」から「証券をバイ&ホールドして得る分配金収入」に運用方法を切り替えています。

 

そのビークルとして採用した証券はバンガード・トータル・ストック・マーケットETF(VTI)。購入元本は1株127.13ドル×4,190株=532,668.99ドルです。購入時の平均換算レート(110.41/$)で58,812千円です。

 

■分配金収入

 

さてVTIの分配金は年4回、四半期ごとの支払いであり、WATANKOはVTIを購入して以来15回目となる2021年第1四半期(1Q)の分配金を受領しました。税引き後で2,027.32ドルです。分配時の為替レート(110.81/$)にて224,647円になります。

 

これまでの分配金収入は次のとおりです。


20210331表6

 

直近の1年間の税引き後の分配金利回りは909千円÷58,812千円=1.5%となっております。


■トータルリターン

 

元本投資額の評価額について12月末に比べると、外貨建て基準価額はさらに上昇し、ついに200ドルを突破して+62.6%に到達しています。そこへ加えて円建て評価額も円安が進行して購入した頃と同水準にまで戻った結果、95,965千円となり、元本対比で評価損益は+37,165千円、+63.2%となりました。


20210331表7


キャピタルゲイン+インカムゲイン(分配金収入合計)とあわせて、そこから分配金再投資分を差し引くと45ヶ月でのトータルリターンは+39,968千円、+68.0%となりました。

 

不動産投資VS証券投資、そしてファイナルアンサー

 

冒頭に書いた通り遊休物件を処分して「不動産を賃貸して得る収入」から「証券をバイ&ホールドして得る分配金収入」に運用方法を切り替えたわけですが、その成果はどうでしょうか。


まずインカムゲインについて、不動産賃料とETFの収益分配金で比較します。売却した遊休物件の規模や立地から見て、もし賃貸した場合、月額の賃料相場は少なめにみて300千円程度と見込まれます。一方で収益分配金のこれまでの45カ月の累計額は2,815千円であり、単純割りすると月あたり63千円、賃料相場のわずか2割強であり全く劣後しています。

 

しかし賃料は賃貸契約が継続して初めて得られる収益です。借り手がつかなければゼロであり、かつ受給状況や地価によっては賃料相場は下落します。さらにトラブル等がおきて思わぬ追加コストが発生することもありえるでしょう。

 

つまりは賃貸契約が安定的に継続していればインカムゲインは良好ですが、借り手の空きリスクやトラブルのリスクを考慮すると、収益分配金との差は理論上かなり縮まってきます。

 

次にキャピタルゲインはどうでしょうか。ETFの購入資金は遊休土地の売却代金を元にしていますが、売却した時点でかかる諸経費や税金等の分だけ目減りしています。まずここは証券投資におけるマイナスポイントです。

 

しかしながら今回、売却代金にてVTIを購入しています。日本の田舎の土地の価格と、長期成長が期待できる米国市場全体の価額を比べた時に将来どちらが上昇するか。ここで後者よりも前者を推すことができる理由は明らかに乏しいです。

 

以上、キャピタルゲイン比較では投資資金の目減りがあるとはいえ長期的にみればETF、すなわち証券投資が優位と言えるでしょう。

 

ちなみに同じ証券投資といっても不動産ということで東証REIT指数 (配当込み)に連動する商品で運用した場合はどうだったでしょうか。

 

過去5ヵ年累計の東証REIT指数のトータルリターンは25%。VTIと同様に58,812千円を投じた場合、5ヵ年で14,703千円となり、VTIのおよそ3分の1です。こうなると賃貸との差は毎違いなく縮んだことでしょう。

 

現物不動産を売却した資金なのだから、比較のためにもREIT指数連動を選ぶべきだという意見もあるかもしれませんが、VTIを選んだということは証券投資の選択肢の幅広さという強みを発揮した結果でありましょう。

 

さて話を戻しまして、不動産投資VS証券投資のファイナルアンサーです。

 

インカムゲインは賃貸のリスクを考えると不動産と証券では互角というところ。

キャピタルゲインでは長期的にみれば証券投資が優位でありましょう。

 

したがって総合的にみればWATANKOの比較事例においては証券投資に軍配が上がりそうです。よっていくら証券投資で資産が膨らんできたとしても、その売却資金でもって再び不動産投資に回帰するという選択肢はとりえないという判断にて決着であります。

 

なお今回比較した不動産投資は田舎の土地が対象でしたが、これが都会の好立地となればそこそこの土地の値上がり益が期待できるかもしれません。そのような場合には証券投資との比較においてもっと接戦状態になることが予想されます。

 

(あとがきにかえて)

 

妻ミサト「子ども達に継いでもらう資産のカタチとしては土地より証券の方が絶対いいわよ。」

 

WATANKO「売却した遊休土地は思い入れのある土地だったので、証券投資に切り替えて良い結果が出て報われた気分です。」

 

妻ミサト「私はつつましく、相続が発生するまでの間のインカムゲイン分で我慢しておくわ。」

 

WATANKO「!!!」

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