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WATANKO

Author:WATANKO
2008年からインデックスファンドによる資産運用を始めた個人投資家です。またサラリーマンの傍らで家業ともいうべき不動産賃貸業も営んでいます。趣味は自動車にまつわる諸々。

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解体撤去工事の計画がすすむ

2012/06/14 05:44:41 | 不動産投資 | コメント:0件

【6月13日終値ベース運用状況速報】
・投資元本総額 52,284千円
・評価損益    ▲3,393千円
(分配金込み)
・損益率       ▲6.5%

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WATANKO家の副業(家業)の不動産賃貸業向け物件の中で、築40年の古い戸建て賃貸5軒があります。現在は全て空家となっており老朽化が著しいため、今年解体撤去することになりました。

ついでに敷地内に隣接する廃田と合わせて整地をしようと計画しています。

先般、アパート建築で取引ある業者に工事費用の見積もりをお願いしたところ、解体撤去工事と敷地全体の整地工事の概算がでてきました。後者については追って仕様詳細をつめることにして、先ずは解体工事について詰めていきました。

この解体撤去工事費用というやつは値段なんかあってなきがごとしというのがWATANKOが知る業界筋の意見です。実際には重機の償却(ないしレンタル)費用や作業員・監督者の人件費、産業廃棄物処理費用、運搬費、養生費などがかかりますがこういった原価もまちまちであるし、その上にのっているマージンもまちまちであります。

それをふまえてあえて、WATANKOとしては今迄のいくつかの伝聞情報から50千円/坪といった相場感をもっていました。件の戸建て賃貸は昔ながらの2K+トイレ+風呂で10坪です。それが5軒あるから50坪。50千円/坪であれば2,500千円となります。

一方で今回出てきた解体工事費用の見積金額はいくらであったかというと、なんと2,500千円ドンピシャでした。ちょっと気味が悪いくらいです。

見積の中身をみると、産業廃棄物処理費用が嵩んでいるようです。まあもっとも内訳なんでどうにでもメイキングできますから、産業廃棄物処理費用を多めに積んで、他項目を減らしておけば発注主からのネゴに抗弁できますね。(発注主も産業廃棄物の処理を怠るわけにはいかない心理が働き、処理費用をカットしろとはいいにくい。)

相場の話に戻りますが、金額水準からみれば50千円/坪というのはべらぼうに高い水準でもなく、さりとて業界ベストプライスというわけでもありません。中傭なレベルととらえています。まあ仮にこれよりもはるかに安い金額情報を聞いたところでWATANKOの知りえる業者がその金額で請負できなければ意味がありませんから。

注意すべきは金額よりも業者の素性でしょう。言うまでもありませんが周辺に迷惑をかけるような作業をする、違法な産業廃棄物処理をするといった業者は避けるべきです。

その意味では今回はアパート業者大手経由で解体撤去工事を依頼していますので、まあそれなりのまともな(下請け)業者かと期待しています。

さてこれで解体撤去工事の計画がまたひとつすすみました。着工時期については隣接するよその田圃で稲作しているので、稲刈りが終わったあとの10月を予定しています。工事費用の原資は積み立て投資している商品の一部を売却して充てる予定です。

それまでに相場が少しは回復してほしいもんです。
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