FC2ブログ
プロフィール

WATANKO

Author:WATANKO
2008年からインデックスファンドによる資産運用を始めた個人投資家です。またサラリーマンの傍らで家業ともいうべき不動産賃貸業も営んでいます。趣味は自動車にまつわる諸々。ご連絡はwatanko1967@gmail.comまで。

月別アーカイブ
アクセスカウンター

【追記あり】アパート空き部屋の紹介を管理会社にプッシュする

2013/05/09 23:40:13 | 不動産投資 | コメント:2件

【5月8日終値ベース運用状況速報】

■投資元本+待機資金総額
 55,284千円

■評価損益
(分配金・確定損益・税還付込み)
 18,404千円

■損益率
 33.3%

☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆

アパートなど賃貸物件の入退去は毎年春頃がピークとなります。WATANKOが所有するアパートの募集・管理を委託している業者によると、かつては2~3月だったピークが、最近は年明け1月頃から問い合わせが頻発するそうです。利用者は良い物件、安い物件を探したいわけですし、昔と比べて賃貸業者のWebサイトで検索できることも手伝ってか動きが早まる傾向にあります。

逆に4月になると物件探しの動きは急速に萎みます。空き部屋をうめたいと考える物件オーナーは、次は問い合わせがまた増えてくる9月を待つほかありません。

WATANKOが所有するアパートはこの春2部屋退去、1部屋入居がありました。差し引きまだ1部屋空室があるのですが、4月になっても入居が決まらず、次の需要が増えてくる9月を待つ状態となっています。

しかしながら築10年以上の物件ならいざ知らず、築5年未満のWATANKOの物件で空室が続くことは結構つらいです。賃貸物件は築年数が進むほど満室キープが難しくなります。したがい築浅物件はできるだけ満室をキープしないとやっていけません。

WATANKOのアパートの場合、1棟で12部屋ですが1部屋が1ヶ月空くことにより、表面利回りは年換算で0.69%悪化します。一部屋が1年間空ければ8.33%悪化します。

ホテルの空き部屋と同様、アパートの空き部屋は在庫としてとっておくことができません。空き部屋が埋まったとしても、その部屋が空いていた時期に得ることができた収益までを後から遡及して回収できるわけではありません。物件の築浅時代で商品価値が比較的高いうちは、ほぼ絶対といってよいほど100%稼働させなければなりません。

というわけで、9月をただ待つのではなく、次の週末に管理会社に出向き部屋の紹介状況の確認と今後のプロモーションについて相談にいくことにしました。

あとから新規物件がでてくる中、管理会社のスタッフもそうした新規物件は一生懸命に部屋探しにした顧客にアピールするでしょう。一方で築4年目を迎えるWATANKOの物件は、おそらく忘却・放置モードかもしれません。

物件の問い合わせや紹介の実績推移はどうなっているのか。近隣の競合状況はどう変化しているのか。今後の募集プロモーションはないのか。まだまだ築浅物件なので、管理会社にはがんばってもらわなければなりません。

(注)不動産投資の極意のひとつに、「空室率の低減のためには家主が自ら積極的に建物の維持管理やバリューアップ、マーケティングを行うべし」というのがよく謳われていますが、管理を委託契約している会社がある以上、まずはそこのノウハウやアクティビティを十分活用するのが第一です。また委託契約上、家主ができることが制限されているケースもあります。さらにはそもそも40代サラリーマン家主にとっては、極意にうたわれていることをやっている時間がありません。

一方でアパート管理業者の関係会社である同じグループのアパート建築業者に対して、「こんな築浅時期から空室率がでるようでは2棟目のアパート建築なぞ夢物語ですよ。空室が埋まるまで定期的に管理業者から報告を出させてください。」とプレッシャーをかけて、そっちのルートからも管理業者の紹介活動を活性化させたりすることもやっていきたいと考えています。

【5月12日追記】

管理会社を訪ねたようとしたところ、残る1室が契約できたとの知らせをうけ、懸念は解決してしまいました。出鼻をくじかれたというか、結果オーライというべきか...。管理会社いわく、WATANKOの住む街では賃貸探しの動きが最近また活発化しており、逆に供給不足の傾向がでている、実際に退去する前から次の入居者が決まっていることもしばしば、管理物件の空室率は4%を切っている(通常10%くらいないと紹介の仕事にならないそうです。)とまあ結構なことです。
スポンサーサイト




コメント

No title

2013/05/11(土) 17:24:22 | URL | mushoku2006 #79D/WHSg

この(オヤジの)アパートも、2月から1戸空いています。

うちはたったの4戸ですから、空室率は1/4にもなります。

オヤジも痺れを切らしたようで、

GW明けに、不動産屋さんに(私も一緒に)出向き、

ハッパをかけてきましたが、

果たして効果があるのかなあ?



しかし、だから、実物不動産は嫌いなんだ。

手間がかかりすぎる。

全部キャッシュにして、運用を私に任せてくれた方が、

遥かにマシな結果が出せたのに、

オヤジが土地保有にこだわるからこんなことになる。

(#`皿´) ムキーーーー!


No title

2013/05/11(土) 21:22:23 | URL | WATANKO #79D/WHSg

mushoku2006さん



コメントありがとうございます。



お父さんが手に入れた?土地なのですから存命中は好きにしてもらうしかないでしょう。それもまた必要コストですよ。



それにブログ拝見すると、アパート不動産に頼らずとも、mushokuさんの最近の総資産はすこぶる上昇したとか。。。


コメントの投稿


管理者にだけ表示を許可する