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WATANKO

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2008年からインデックスファンドによる資産運用を始めた個人投資家です。またサラリーマンの傍らで家業ともいうべき不動産賃貸業も営んでいます。趣味は自動車にまつわる諸々。

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(続)分譲マンションのオーナー達は運命共同体

2014/12/20 03:05:00 | 住居 | コメント:4件

【12月18日終値ベース運用状況速報】

■投資元本(待機資金含む)

59,930千円

■評価損益(分配金・確定損益・税還付込み)

31,869千円

■損益率

53.2%

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(同じマンションのオーナーとチームビルディングしましょう。)

(前回からの続きです。)

前回、勤務先の同期Bさんの分譲マンションのエピソードを紹介しました。

マンションを保有し、長年維持管理していけば、Bさんのような施工不良といった深刻な内容でなくとも様々な人的・物的なトラブルに出くわすこともあるでしょう。

トラブルについて国土交通省のマンションの統計・データ等によると平成25年度の調査結果では「特にトラブルがないマンション」は26.9%あるも、一方で65.6%のマンションが何らかのトラブルを抱えている模様です。

トラブルを大別すると居住者間のマナーをめぐるトラブルが55.9%と最も多く、次いで建物の不具合が31.0%、費用負担が28.0%となっており、さらにそれぞれの項目の主要内訳は以下のとおりです。

「居住者間の行為、マナーをめぐるもの」の具体的内容
⇒「生活音」34.3%、「違法駐車」24.7%、「ペット飼育」22.7%

「建物の不具合に係るもの」の具体的内容
⇒「水漏れ」18.8%、「雨漏り」12.2%

「費用負担に係るもの」の具体的内容
⇒「管理費等の滞納」27.2%

なお団地型は、単棟型に比べ各トラブルの発生率が高くなっています。

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こうした様々なトラブルの中だけでなく大規模修繕や立替・売却といった大きなイベントや検討を行う際には、オーナー達は自らの総意をまとめて対処していかなければなりませんが、総意をまとめあげるだけでなく時には多くのオーナーに迷惑が生じる事態が生じたり、大きな費用がかかる事柄、所有権が阻害される事象がおきたときに、マンションのオーナー達はその解決にあたってどれだけ共同して心血を注げるものでしょうか。

分譲マンションへの入居当初はオーナー間では良好な関係を維持できたり、建物にも問題が発生せず恙無い日々がつづくかもしれません。しかし将来にわたってはどうなるのか。おおげさかもしれませんがマンションの数だけ、オーナーの人生の数だけリスクがあるかもしれません。

他人に気兼ねなく暮らす都会のマンション生活をおくるつもりで購入した御仁におかれましては、実際にはそこには他人との少なくないかかわりや他人の生活の影響を間接的に受けかねない暮らしがまっていることは頭の片隅にていれておくべきでしょう。これまた大げさな言い方かもしれませんが、同じマンションに住むオーナーは運命共同体である一面をもっているかもしれません。

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「自分はあくまでそんな煩わしは御免だ、面倒な環境・事態に陥ったならば売却してしまえば良い。」とスマートに考える方もいるやもしれません。

上記にて引用した国土交通省の統計では購入したマンションに永住するつもりとする世帯の割合は52.4%とのことですが、言い換えれば半分近くの人が売却・転居もありと考えているというわけです。

しかしその時に果たして収益面で満足する条件で売却できればよいですが、そうでない場合、後々長年に渡る家計においてダメージを残すことになるでしょう。(マンションを売却してローンを繰上げ返済しても、残債がまた残ってしまう等)

また別の分譲マンションを購入して転居しても、生活環境の変化は少なからずストレスになりますし、そこでもまた新たなトラブル等のリスクを潜在的に抱えることになります。

そして何より最初から上述のように売却もありき(マンションを買ったけれども一時的な住まいにおわる)ならば、そもそも最初から賃貸にすればすれば良かったという発想にたどり着きませんでしょうか。

(あとがきにかえて)

共同住宅オーナーは自分の住まいのあり方を自分で100%自在にマネジメントできない構造的な問題を抱えています。これに向き合い他のオーナーと緩やかながらもしれませんがチームビルディングする気持ちを大なり小なりもつことがマンションのオーナーの隠れた要件かもしれません。

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コメント

No title

2014/12/20(土) 10:35:06 | URL | のだゆ #79D/WHSg

いつもブログ更新を楽しみにしています。



滋賀県大津市にあるマンションを建てた南海辰村建設に関する動画をyoutubeで見ると、まだまだ手抜き工事があるんだと思い知らされました。


No title

2014/12/20(土) 16:32:19 | URL | WATANKO #79D/WHSg

のだゆさん



コメントありがとうございます。またいつも駄ブログご高覧いただきましてありがとうございます。



手抜き工事はいつの時代も無くなりませんね。今後の新たな発生要因しては職人不足があげられると予想しています。例えば東京オリンピックに向けて建設ラッシュが始まる時期と重なる頃に建てられたマンションなんか心配です。


No title

2014/12/22(月) 23:27:13 | URL | のだゆ #79D/WHSg

返答頂き光栄です。



億ションの「ザ・パークハウス グラン南青山高樹」でのスリーブ不具合は、鹿島建設が全額負担で建て直しをするそうですね。



非を早く認めて、やり直しに応じてくれる会社やデベロッパーを選びたいものだと思いました。



と同時に、世の中の新築マンションの販売価格は、こういったリスク込みでの販売価格なのかな?とも、ふと思ったわけで…。


No title

2014/12/23(火) 07:04:03 | URL | WATANKO #79D/WHSg

のだゆさん



不十分な施工監理や無茶なコストダウン、納期で施工しても、あとでかえって高くつくことになるという事象が定着して業界内に広まれば良いですね。


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