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WATANKO

Author:WATANKO
2008年からインデックスファンドによる資産運用を始めた個人投資家です。またサラリーマンの傍らで家業ともいうべき不動産賃貸業も営んでいます。趣味は自動車にまつわる諸々。ご連絡はwatanko1967@gmail.comまで。

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土地を所有すると面倒なこと十選(その8:業者とのかかわり)

2014/05/14 22:02:14 | 不動産投資 | コメント:0件

【5月13日終値ベース運用状況速報】

■投資元本
57,930千円

■評価損益(分配金・確定損益・税還付込み)
21,658千円

■損益率
37.4%

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(名刺の受け取りなんて平日だけにしてほしい...。)


土地(更地)を所有している起きる面倒なこと、煩わしいことについてとりあげるシリーズ、第8回目です。

8.業者とのかかわり

遊休地を所有していると週末に主にアパート建築・賃貸管理業者(以下アパート業者)からの飛び込みの勧誘訪問をうけることがしばしばあるかもしれません。WATANKOの場合、大東建託、大和ハウス、セキスイホーム、東建コーポレーション、スターツ、これに加えて昔はレオパレスがよく来ました。中には同じ会社の中で異なる担当者が入れ替わり訪ねてくることもあります。

いうまでもありませんが、こうしたアパート業者は建設工事、入居者の募集と管理、メンテナンス業務など各サービスを都度受注するのが狙いです。

しかも一方でアパート業者はアパートの建設資金負担、空き室の発生、建物の損耗や修繕といったリスクをとりませんので、一度アパート事業を丸ごと受注してしまえばローリスクで息の長い収益源が確保できます。

よく勧誘に来るアパート業者はアパート事業の魅力をとうとうと語るでしょう。しかしながら彼らは当然ながら耳ざわりの良いことしか話しませんし、アパート賃貸にかかわる様々な提供サービスにはすべからく別途料金がかかります。そして彼らは賃貸経営のリスクは極力回避します。

例えば「30年間家賃保証します」という謳い文句があります。でもそれはひと皮むけば、

「2年毎に賃料見直しします。」(30年間同一金額を保証するわけではありません。)

「全室の新築時から3カ月分は無償とします。」(将来の空き室発生時の賃料保証の原資を頂戴致します。)

「新築時しか受け付けません。」(空き室リスクがもっとも少ないケースのみ受け付けます。)

といった付帯条件が伴うことが往々にしてあります。

こうした実態をよく理解して、その上で不動産投資の関係先としてアパート建築・賃貸管理業者をどのように活用するか、土地所有者は自己責任のもとに考えねばなりません。

またアパート以外のケースでも、いろいろな会社や個人から「店を出したいから土地を貸してほしい」というアプローチもあるでしょう。

このような場合、やはり相手は最初は景気の良い話ばかりして賃貸契約を結び賃貸を開始したとしても、商売がうまくゆかず賃料未払いや、さらには閉店に追い込まれたりします。

またそこまでいかずとも土地所有者の知らないうちに転貸されていたり、借主の名義が変更されていたり、敷地内に契約当初には聞かされていない構築物が設置されたりと契約内容からどんどん逸脱した展開になったりすることがあります。

貴方の土地を使って事業を行いたい(収益をあげたい)と考える業者は様々です。一度取引を始めれば、長期にわたり関わりあっていくことになるでしょう。彼らとどう向き合っていくのか。サラリーマンとしての就業時間外にも仕事じみたことを考えねばなりません。

<土地を所有すると面倒なこと十選>

その1:ゴミ・廃棄物、雑草の除去

その2:無断駐車・占拠

その3:雨水等による水浸し

その4:地中埋設物・土壌汚染

その5:境界線の確認

その6:固定資産税

その7:周辺からもたらされるもの
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